多くの人が間違っている!?/

あなたはこんな勘違いをしていませんか/

  1. 予算は毎月支払っていけそうな金額を想定している
  2. 住宅ローンを支払い終えたら家は資産になる
  3. 物件は不動産情報サイトから問い合わせる

この3つは、多くの方が間違ってしまう3つの勘違いです。勘違いをしているだけならいいのですが、実際に正しい方法を知らずに住宅購入を進めてしまったことで、後から苦労する方が後を絶ちません。

はじめまして。私、アーチ地所有限会社の代表の鹿島徹と申します。私は大手不動産仲介会社でのサラリーマン時代も含め、40年ほど不動産業界にいます。

今の会社を設立してからは、不動産の買取や、任意売却といって、住宅ローンが支払えなくなった人に対しての不動産の売却を含めた支援をしておりました。たくさんの住宅ローンに苦しむ人の相談に乗ってきましたが、いろいろお話を聞く中で、見えてきたことが、冒頭にあげた3つの間違いです。

私がこの仕事を始めたころは、経済も右肩上がりで人口も増えていた時代です。終身雇用が前提で、みな同じ会社で頑張っていれば、給与も上がっていきました。不動産に関しても土地神話といった言葉が生まれ、すべてが資産になると考えられてきました。

しかし、今の時代はどうでしょうか。経済はバブル崩壊後、長い低迷期間を経て、「失われた10年」と言われていたのが、いつしか「失われた30年」に変わっていました。終身雇用もいつしか昔の概念となり、みな同じように頑張っていれば給与が順調にあがっていく世の中ではなくなりました。不動産に関しても、人口減少社会を迎え、家余りも進んでいます。

冒頭の3つの間違いとは、過去の状況だったら正解だったのかもしれません。しかし、今は全く状況が変わってきています。特に任意売却で、住宅ローンが支払えなくなった方のお手伝いをする中で、そのことを強く実感しています。

間違い①:予算は毎月支払っていけそうな金額を想定している

多くの方が、今の賃料や生活費の中から、「これくらいなら払っていけそう」という金額を予算にすることが多いと思います。しかし、これからは給与が一律で上がっていく保障のない現代では、不透明さも含めたうえで事前に厳密にシミュレーションをしていくことが必要になります。

シミュレーションとは、これから得られるであろう収入を算出し、将来あなたが望む暮らしにかかる支出を予測してから、最後に無理なく支払っていける住宅支出を算出することです。

よく銀行や不動産会社で提供している資金シミュレーションは、あくまで借入金額と年数、金利から月々の支払いがこれくらいになりますよという計算でしかなく、あなたにとって無理なく支払っていける金額かどうかは別問題です。

実際、任意売却の際にお手伝いした方も、「もともと払えると思っていた金額から予算を設定したが、子供の教育費があがるにつれ生活が苦しくなり、想定よりも給与が上がらず、そんな中で体調を崩して会社を休職することになってしまい、住宅ローンが払えなくなった」というようなお話をたくさん聞いていきました。

先行きが不透明な時代だからこそ、何かあったときでも対応できるようなプランニングをしておくことが、何よりも大事なのではないでしょうか。いくら良い家を購入できたとしても、お金の面で苦労してしまうようでしたら、その家はあなたの暮らしの豊かさに貢献してくれるという、本来の目的は果たせているのでしょうか。

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間違い②:住宅ローンを支払い終えたら家は資産になる

これも過去の日本では正解だったかもしれませんが、今では間違いです。人口が減っているのに、一時期より少なくなったといえども、まだ多くの新築が建てられている日本では、これから家余りがより大きな社会問題になります、

家が余るとどうなるのか。それは、買い手が減ることになるので、最悪のケースだと売りたくても売れないという不動産がたくさん出てきます。ただし、すべての不動産が一律に価値が下がるわけでなく、価値が上がったり価値を保つ不動産と、全く無価値な不動産に分かれていきます。

これからのご時世で価値が上がる不動産は少ないにしても、価値が下がりにくい不動産を購入することで、住宅があなたの資産になります。

これも任意売却のお手伝いをする中で感じたことですが、あまり価値が下がらない住宅を購入できていた方は、いざ住宅ローンが支払えなくなっても、「不動産の売却価格≧住宅ローンの残債」となっていて、最悪この先も住宅ローンが支払えないのなら、一旦家を売却してチャラにすることができます。しかも、中には住宅ローンを返済しても、手元にある程度まとまったお金が残ることもあります。これは住宅ローンを支払ながら貯金をしていたのと同じ意味にもなります。

一方で、価値が落ちやすい物件の場合は「不動産の売却価格≦住宅ローンの残債」となり、差額を現金で一括で支払うことが出来なければ、債権者と交渉をしながら進めていく任意売却の対象になります。

この場合は不動産を売却したとしても、借金が残っている状態です。もちろん支払条件は無理のないように交渉をしますが、家も無くなって借金が残るという結末です。ですから、今の時代はどんな不動産でも資産になるというようなことは考えずに、不動産の将来の資産価値を真剣に考えて購入することが何よりも大事なのです。

間違い③:物件は不動産情報サイトから問い合わせる

不動産情報サイトとは、SUUMOやAtHomeなどの物件ポータルサイトのことを言います。なぜ不動産情報サイトから問い合わせをしてはいけないかというと、担当者を選ぶことが出来ないからです

日本では欧米諸国と違って、不動産の営業マンは資格がなくても、経験でなくても出来ます。極端な話、不動産業界に入ってから1か月くらいしか経っていない担当者もいます。不動産の取引は額が大きく、ちょっとしたミスが大きな損失に直結します。

また逆に業界歴が長ければいいというわけではありません。不動産業界では、住宅という商品がリピート性の著しく低い商品であるため、顧客の利益よりも業者の利益が優先される傾向があります。不動産の営業マンは歩合給であることが多く、売った分だけ収入が増えるので、顧客の将来のことよりも今の目の前の売上が優先されることが多くあります。

そんな担当者に当たってしまうと、本当は予算オーバーだと思っていても、住宅ローンが借りられる金額を目安に物件を紹介してきたり、将来的に資産価値が無いと分かっていても、色んな甘い営業トークであなたに買ってもらおうとします。

不動産のプロが持っている情報と、一般の消費者の情報には格差があり、普通の方はよほど営業マンのウソを見抜くことは出来ません。逆にあなたの利益のために動いてくれる不動産業者や営業マンは、予算の見極めや、買ってはいけない物件の見極め、安全な取引の実現など、顧客視点で動いてくれます。

あなたはどんな営業マンに住宅購入を手伝って欲しいですか?不動産情報サイトから問い合わせをするということは、自動的に問い合わせた先の担当者になってしまうことになるので、あなたが担当者を選ぶことはできません。担当者がいいかどうかは運次第です。私の感覚的に本当にいい担当者はそこまで多くはありません。

住宅は基本、どこからでも同じ物件が購入できる

この図は、不動産業界の全体像になります。まず物件を売りたいと考える所有者(売主)がいて、不動産業界仲介業者に依頼をします。依頼を受けたX不動産会社は、レインズと呼ばれる不動産業者だけが見ることができる物件データベースシステムに登録されます。この売主側に近い不動産会社を元付(もとづけ)業者といいます。

一方で物件を購入したいと考えている買主は、どこの不動産会社もレインズから売り物件を紹介することができるため、好きな会社を選べばいいのです。

仲介手数料はどこも変わりません。どこからでも同じ物件を購入できて、なおかつ仲介手数料が変わらないのであれば、一番あなたの利益のために動いてくれる担当者から購入した方がいいと思いませんか?

⇒ 不動産会社の選び方を知りたい方はこちら

住宅購入はどこから買うかという視点が必要

このように、住宅購入には「お金(予算)」「もの(物件)」「人(担当者)」の3つの視点を、成功への近道となります。

弊社では、これまでの業界経験はもちろんのこと、任意売却でお手伝いさせていただいた中で、住宅ローンなどで苦しむ人を一人でも無くしたいという理念と思いがあります。

住宅購入は一生で一番大きな買い物と言われています。勢いも大事ですが、何よりも万全の準備があとあとの人生に大きな影響を与えます。私たちは、あなたが望む人生を送ることができるように、一緒に無理のない予算を考え、買ってはいけない物件を見極めます。

弊社のホームページには物件情報を載せていませんが、それは物件情報は今はネット上で基本ほとんど公開されていますので(非公開物件は客寄せのキャッチコピーです)、それよりもあなたが安心して住宅購入ができるためのサービスを提供していると考えています。

費用については、他の不動産会社と同じように、物件が成約した時の仲介手数料しかいただいておりません。ですから、家を買おうか思っているけどどうしようか迷っている方なども、ぜひお気軽にお問い合わせください。あなたと一緒にあなたの視点で、より良い未来図を描けたらと思っております。

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