マンション

借地権付のマンションってあり?メリットとデメリット


「立地が良いマンションは高い」おそらく多くの方がそのように捉えていると思います。

確かに立地が良いことはマンションの資産価値を高めるポイントの一つなので、販売価格も高くなりやすいです。

しかし、稀に好立地でありながらなぜか安く販売されているマンションも存在します。

それはいったいなぜなのでしょうか?

「あれ?安くない?」と思ったら...

マンション 借地権

物件情報を見ていると、立地が良いわりに意外と安いマンション情報が出てくることがあります。

そんなマンション情報を見つけたら、物件詳細の欄を見てみましょう。

そこに「借地権」という用語があれば、それが安くなっている理由です。

借地権付きというのは、どんな物件か

借地権とは、他人の土地を借りて物件を建てている方が持っている権利のことで、その上に建つマンションを借地権付きマンションといいます。

基本的にマンションは、建物が建っている土地を所有者全員が共同で所有し、その中で所有者ごとの持ち分割合を決めています。

この権利のことを「所有権」といいます。

所有権付きのマンションであれば、持ち分の土地はその所有者のものであり、他人のものではありません。

一方、借地権は先述のように他人の土地を借りているわけですから、建物分はマンション所有者のものでも土地の所有権は地主にあります。

借地権制度ができた背景には、日本古来の土地所有に対する慣習と地主の考えがあります。

日本では先祖代々受け継いできた土地を守ることが大切で、売るなんて言語道断だという風潮が根付いていました。

しかし土地を継いだ地主の中には、何かしら理由があって本当は売りたいけれど、そうすると先祖に申し訳ないと悩んで土地を持て余してしまう方も少なくありません。

土地活用の一つには賃貸アパートやマンションを建てて賃貸経営をする方法がありますが、これも100%成功するとは限らずリスクを伴います。

その点、借地として第三者に土地を貸してそこに家を建ててもらえば、地主は土地の利用期間中は地代を得られ、期間終了後は更地に戻して返してもらえます。

この方法は、土地を売るのはしのびないけれど賃貸経営をするのも抵抗があると考える地主にとって、土地を売らずに有効活用できる方法なのです。

なお借地権は、普通借地権と定期借地権に大別され、以下のような特徴があります。

特徴 利用期間
普通借地権 利用期間満了後、借地人が希望すると契約が更新される。 最初の契約期間…30年

1回目の更新時…20年

2回目以降の更新時…10年

定期借地権 利用期間満了後、借地人は建物を取り壊し更地にしてから土地を地主へ返還する。立ち退き料はない。 50年以上

※マンションの場合は50年程度と決められているケースが多い。

上記のように、マンションに付く借地権は定期借地権に該当するので覚えておきましょう。

借地権付きマンションのメリット

マンション 借地権

先ほどは土地所有者目線の借地権付きメリットをご紹介しましたが、今度は買う側にとっての借地権付きマンションのメリットをご紹介します。

立地が良く、相場と比較して安い

借地権付きマンションのメリットは、「立地が良いのに価格が安い」点です。

所有権付きのマンションであれば土地代も含めた物件価格で販売されますが、借地権はあくまで土地は借りているにすぎません。

そのため借地権付きマンションの価格には土地代が含まれておらず、所有権付きのマンションと比べると2~3割ほど安く購入することが可能です。

市街地中心部や駅近など生活利便性が高いエリアでマンションを探しているけれど、予算オーバーで悩んでいる方は、借地権付きの物件を探してみるのも一つの方法かもしれません。

借地権付きマンションのデメリット

立地が良いわりに価格が安い点がメリットである借地権付きマンションですが、一方で下記のようなデメリットもあります。

住み続けることができない

地主にとっては土地を貸している間は借地料が得られるメリットがありますが、土地を無期限で貸してしまうと返還のめどが立たず困るデメリットもあります。

そこで返還のめどを立たせるために利用期間を設けるのですが、マンションの場合はどんなに長くても利用期間は50年程度と決められています。

そのため借地権付きマンションを購入しても、それ以上の期間は住み続けることができません。

仮に気に入った中古マンションが借地権付きマンションだったら、築年数と借地利用期間の残り期間によっては購入しても数年後にまた引っ越さなければならない可能性もあります。

利用期限前に売って新しい家へ引っ越す予定だとしても、長く住み続けられない点がネックとなり安値でしか売れなかったり、そもそも買い手が見つからなかったりする恐れもあります。

借地権付きマンションの購入を検討する際は、築年数は何年経っているのか、借地利用期間と返還までの残りの期間がどのくらいあるのか必ず確認しましょう。

保証金や借地料などの費用が発生する

借地権付きマンションを購入すると、建物部分のみが自己所有となるため、土地分の固定資産税はかかりません。

ただし、保証金や借地料など別の支払いが発生するため、その点に注意しましょう。

※保証金…土地を借りているマンション所有者が、借地料未払いの事態になった時に備えて支払う一時金のこと。借地の利用期間が終了するとマンション所有者に返還される。

解体費用が発生するため、修繕積立金が高くなることも

借地権付きマンションは、利用期限が終了したら建物を解体して更地にしてから地主に返還する決まりです。

そのためマンションの全所有者は、将来の解体費用も積み立てておかなければなりません。

通常の大規模修繕用の積立金とは別に解体費用分の積立金がプラスされるため、毎月のランニングコストが増えてしまいます。

銀行の住宅ローンが利用しにくい

銀行の住宅ローンは、30年や35年など長期にわたる貸付です。

そのため借地権付きマンションを購入する場合、借り入れを希望する期間より残りの借地利用期間が短いと、銀行から住宅ローンの融資を受けにくくなる可能性が高まります。

また利用期間が短いということは、その分だけマンションの資産価値も低く評価されてしまい、そのことも銀行の住宅ローン審査に響いてしまいます。

マンション購入時はほとんどの方が住宅ローンを利用すると思いますので、希望する借入期間と土地の利用残り期間に注意しましょう。

賃貸物件としては面白いかも

マンション 借地権

借地権付きの中古マンションは、本来であれば高評価を付けられるはずの物件でも、いつか更地にして地主に土地を返還する条件が壁となり、相場より評価が下がりやすい物件です。

評価が低ければ銀行からの融資を受けるのも難しく、売却することになった時も高値で売れる見込みがほとんどありません。

しかし「長く住む」のではなく、投資用として購入を検討するのであればメリットも増えます。

ご自分が買ったマンションを誰かに貸して住んでもらう方法なら、一度に大きな利益を得られる売却とは違い、小さな利益を長期にわたって得ることが可能です。

マンション購入にかかったコストを回収できれば、それ以降に入る収益は純利益となります。

しかも投資用として貸し出す物件の条件には、所有権なのか借地権なのかは含まれていません。

立地が良い分ある程度賃貸の需要は見込めるので、いろいろ検討した結果ご自分に合いそうだと思ったら、借地権付きマンションでの賃貸経営を検討してみるのも良いでしょう。

借地権付きマンションの購入は、所有権付きのマンションとは違う注意点がある物件です。

安さに惹かれて安易に購入を決めるのではなく、物件自体の資産価値や借地の利用期間が終わったあとはどこに住むのか、投資用と割り切って賃貸経営をするのかなどをよく考えましょう。

いずれにせよ、借地権付きマンションは買っても良いかどうかをご自分だけで判断するのは難しいです。

判断に迷ったときは、中古マンションの取り扱いに詳しい弊社に、ぜひご相談ください。

参考になったら「いいね」をお願いします。

家を探し始めたばかりの方は、こちらの特別レポートをぜひご覧ください。

⇒ 特別レポート「住宅購入で絶対失敗しないための3つの方法」

-マンション

Copyright© アーチ地所有限会社 , 2020 All Rights Reserved.