府中市でマンションを探し始めると、沢山の物件があることにおどろくかもしれません。また、いきあたりばったりに物件を内覧しても、なかなか「これだ！」という物件に出会わなくて悩んでおられるかもしれません。
ただ、住宅購入は金額も大きく、失敗した場合のリスクは計り知れません。あなたは、中古マンションを見極める正しい知識を持っていますか？
多くの方が正しい知識をもたずに住宅を購入しています。また、インターネット上に散見される情報には、物件内覧の仕方のような表面的な注意事項しか書いていないことが多いです。
本記事では、正しい中古マンションの見極め方を解説していきます。最後までお読みいただければ、見た目に惑わされることなく、「買ってよかた」といえるマンションを選ぶ目を持つことができます。
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買ってはいけない中古マンションは存在する
府中市の中古マンションにも「買ってはいけない」物件は存在します。
それは、マンション自体に起因するものもありますし、そこに住んでいる方に起因するものも、そして、あなたご自身に起因するものもあります。
買ってはいけない中古マンションを購入してしまうと、、、
買ってはいけない中古マンションを購入してしまうと具体的にどのようなことがおきると思いますか？
- 住人同士のトラブルに巻き込まれる
- 修繕積立金の値上げや一時金に悩まされる
- 将来売りたくても売れなくなる
- 生活が貧しくなる
以下順に見ていきます。
住人同士のトラブルに巻き込まれる
中古マンションには、すでにコミュニティーが存在しています。あなたは、“新入り”として入っていく事になります。
自転車の置き方や、バルコニーでの喫煙、ペットの飼い方や、楽器演奏のルールなど、管理規約で明文化されているもの、されていないもの様々なものがあります。うっかりしてルール違反をしてしまうとトラブルになります。
また、すでに問題が発生しているマンションもあります。そんなコミュニティーには入りたくないですね。
修繕積立金の値上げや一時金に悩まされる
修繕積立金は、管理費と同様に毎月毎月支払っていかなければならないものです。この修繕積立金がある日突然値上げとなると、生活にひびいてきます。大規模修繕などで一時金を支払わなければならなくなっても困りますね。
実は、この問題は割と事例が多いのです。分譲時に販売戦略上で修繕積立金をわざと低額に抑えたり、長期修繕計画がおざなりだったり、維持管理がきちんとなされていかったり と原因はさまざまです。
将来売りたくても売れなくなる
リフォーム済みやリノベーション済みの物件の見た目に惑わされたり、物件の資産価値を見極めずに購入してしまうと、「売りたいときに売れない」問題が発生する可能性があります。
もちろん購入するときには、将来売ることになるとは想像しにくいと思います。でも、長い間には、転勤や子どもの成長、親の介護など、ライフスタイルが変化するものです。いざ という時のために、後述する資産価値の見極め方をマスターしておきましょう。
関連記事「府中市で資産価値が落ちない中古マンションの選び方、５つのポイント」
生活が貧しくなる
マイホームは人生で一番大きな買い物といっても過言ではありません。そして、多くの方が住宅ローンを利用しますが、正しい資金計画の立て方の知識を持たずに住宅ローンを借りてしまう方が多いです。
せっかく豊かな暮らしをするためにマンションを購入するのに、ローンの支払いで生活が貧しくなっては本末転倒です。
金融機関の融資限度額が、資金計画ではありません。あなたの家族構成や価値観にあったライフプランから予算を考える必要があります。
買ってはいけない中古マンションの見極め方
それでは、ここから資産価値のない、買ってはいけない中古マンションの見極め方について解説していきます。
チェックポイントは以下の7つです。
- 旧耐震のマンションではないか？
- 住人同士のトラブルはないか
- 管理状況（特に財務状況）をしっかり確認
- 総会議事録を確認
- 居住誘導区域内かをチェック
- 災害リスクが高くないか
- 周辺に新築は建ちすぎていないか
以下に順番に見ていきます。
旧耐震のマンションではないか？
マンションの地震に対する耐久性の基準に、「旧耐震」と「新耐震」があるのをご存知ですか？
建築基準法が変わって、1981年（昭和56年）を境に強化されたのです。災害リスクだけでなく、金融機関も住宅ローン融資に厳しいスタンスを取り始めており資産性においてもチェックすべき項目になります。
関連記事「府中市内で中古マンションを購入するときに築年数の注意点は？」
住人同士のトラブルがないか
住人同士のトラブルに巻き込まれると、せっかくのマンションライフが楽しくなくなります。
物件内覧時に、住戸だけでなく、エレベーターや掲示板に貼り出されている書類をチェックしましょう。そこには、注意事項としてマンション内で問題になっていることが掲示されていることがあるからです。
また、あなたの担当の不動産会社に聞いてみてください。地域に精通しており、取引実績の多い会社ならマンション内に既存顧客を抱えていますし、知っている情報は開示しなければなりません。
しっかりしたエージェントであれば、そもそも住人同士のトラブルがあるような物件は紹介しません。
管理状況（特に財務状況）をしっかり確認
多くのサイトで書かれているように、共用部の維持管理状況はしっかりチェックすべきです。建物の寿命は管理状況に左右するからです。
しかし、特に大事なのは財務状況です。管理組合では毎年決算報告をおこないます。修繕積立金の残高、長期修繕計画との整合性、日常の修繕状況を確認しましょう。また、長期の滞納者がいないかもチェック項目です。
管理組合から「重要事項に係る調査報告書」を出してもらって確認しましょう。
総会議事録を確認
管理組合の総会議事録は、マンションの管理がどうのように行われているのか把握できる資料になります。実際の出席者が何人いるのか、委任状ばかりで運営されているのか、住人の関与度がわかります。
日常の維持管理の状況も分かりますし、マンション内のトラブルも、管理費等の滞納者の状況と対処も分かります。
ただ、購入予定者などの第三者に閲覧できるかは、マンションによって様々です。
居住誘導区域内かをチェック
国及び府中市などの自治体は、人口減少の税収の落ち込みでインフラ整備の予算が少なくなってきています。そこで、「立地適正化計画」の名の元に、「居住誘導区域」を設定し、その地域を優先することにしています。
「居住誘導区域」からはずれると「負」動産になってしまいます。要チェック項目です。
もちろん府中市も計画を進めています。
府中市ホームページ参照：立地適正化計画の策定作業を進めています
災害リスクが高くないか
災害リスクのチェックも重要です。台風による水害で人気の街の物件の価値がいっきに下がったのは記憶に新しいところです。
災害リスクは、国土交通省や府中市のホームページの「ハザードマップ」でチェックできます。
周辺に新築は建ちすぎていないか
新築も販売が終われば中古マンションです。昨今では販売直後から中古市場に登場してくることが多いです。
つまり、あなたのマンションの周辺に新築分譲が多いとライバルが多数出現するということになります。これもチェック項目です。
プロの助けを借りて確実に見極めよう
買ってはいけない中古マンションを見極める7つのチェック項目は、あなただけで確認するのはハードルが高いです。
ここに不動産会社および担当者が必要になってくる理由があります。ただ、残念ながら不動産業界は玉石混交です。買ってはいけない中古マンションを見極めるスキルを持った担当者はまだまだ少数派なのです。
欧米諸国に目を向けると、担当者選びは物件選びと同じくらい重要なこととして認識されています。
ぜひ、家探しと同じくらい真剣に、経験豊富で専門知識を持つ信頼できる不動産会社を探すようにしてください。
まとめ
最後に府中市の中古マンションで買ってはいけない物件の特徴をまとめておきます。
- 旧耐震のマンションではないか？
- 住人同士のトラブルはないか
- 管理状況（特に財務状況）をしっかり確認
- 総会議事録を確認
- 居住誘導区域内かをチェック
- 災害リスクが高くないか
- 周辺に新築は建ちすぎていないか
- 買ってはいけない物件の見極めは不動産会社・担当者を選びから
以上のことを踏まえて、買ってはいけない中古マンションを避けながら、良質な中古マンションを購入するようにしましょう。
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