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府中市内で中古マンションを購入するときに築年数の注意点は?


東京府中市で中古マンションを探すとき、新しいものから古いものまで様々で、古いマンションに対して不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。ここでは、中古マンションを購入するときに築年数の点で気を付けたいポイントをお伝えします。

府中市の中古マンションの築年数はどれくらいのものが多い?

不動産情報サイト「アットホーム」での府中市の販売中の中古マンションの築年数は以下のとおりです。

築3年以内 15件
築4年~5年以内 11件
築6年~10年以内 27件
築11年~15年以内 77件
築16年~20年以内 144件
築21年~25年以内 105件
築26年~30年以内 37件
築31年~35年以内 14件
築36年~40年以内 86件

このデータでみると、築15年から25年程度の物件が多く販売されています。おおむね平成5年から平成15年頃に建築されたマンションです。この時期は地価が下がり気味で東京郊外でもマンションがお値打ちに販売されていた時期と一致します。

ただし、このデータは市内で売りに出されているマンションの物件数です。市内に存在するマンションのすべてではないことに注意する必要があります。

中古マンションって実際どれくらいもつの?

せっかく中古マンションを買ったのはいいけれど、いったいいつまで住み続けられるのか、不安になることもあります。マンションは実際にはどれくらいもつものなのでしょうか。管理さえ適切なら意外と長く住めるようです。

取り壊されたマンションの寿命は約33年

マンションのデータを扱う東京カンテイによれば、マンションが建築されてから取り壊されるまでの期間は平均33年、というデータが発表されています。このデータによると昭和60年以前に建築されたマンションはほとんど取り壊しの時期に来ていることになるのです。

ですが、このデータは取り壊しが行われたマンションの平均築年数ですので、取り壊しが行われていないマンションは含まれていません。この点は注意が必要です。

コンクリートの寿命は100年以上

取り壊されるマンションの平均築年数が33年というデータをご紹介しました。その一方でマンションの主要構造であるコンクリートの耐久年数は100年以上というデータもあります。

厳格な品質管理をして製造されたコンクリートの耐久年数はマンションの平均寿命よりもずっと長いのです。こうしたコンクリートを使ったマンションがなぜ30年ほどで建て替えられてしまうのでしょうか。

それは、かつてのマンションは、長期にわたって維持されることを想定していなかったため、マンションそのものの寿命というよりも、設備が古くなって、更新がしにくい構造であったことが主な原因かと考えられます。

管理状態によって寿命は大きく変わる

コンクリートが100年持つといっても、適正な修繕・管理がされていなければ、寿命は短くなります。さらに寿命が短くなるだけでなく、耐震性などの基本性能も劣化します。

実際東日本大震災の時は、新耐震基準と呼ばれる比較的築年数の浅いマンションでも、大破したりするマンションがありました。これは管理や修繕が適切に行われておらず、基本性能が劣化してしまったことによるものと考えられます。

 

中古マンションは管理を見て買え

「マンションは管理を買え」ともいわれます。確かに同じ築年数のマンションであっても管理状態が良好なマンションとそうでないマンションではその資産価値に大きな差が出てくるのです。

一見、普通のマンションに見えても屋上から雨漏りがあったり、壁のクラックが放置されていたりと管理の行き届いていないマンションは多くあります。

マンションの修繕計画が適正か

マンションの管理が良いかどうかは、修繕状況と修繕積立金の増減を加味した計画がどのようになっているかでほとんど決まります。

適正な修繕は資産価値に直結するため欠かすことができません。しかし、積立金が不足すれば修繕をすることができませんので、毎月徴収する修繕積立金の値上げを行ったり、一時金などを徴収することで対応することになります。

積立金が大幅に足りなくなるようなマンションは将来に不安を抱えているようなものなので、管理組合の財務調査は非常に重要です

滞納もダメージがある

管理のチェックポイントとして滞納額があります。修繕積立金が計画どおりに積み立てられていないと適切な修繕を行うことができません。どこのマンションでもいくらかの滞納はあるものですが、多額の滞納があるマンションは注意が必要です。

管理組合と管理会社との関係が良好なところが安心

かつてはマンションを建築した会社の関連会社がマンション管理を行うことが一般的でした。近年はマンション管理専門の会社もいくつもあり、管理会社の乗り換えも多くあります。条件が有利な会社に乗り換えることは悪いことではありません。

ですが、あまりに頻繁な管理会社の変更は管理の継続性も損ねることになります。また、管理会社との信頼関係も築きにくくなるものです。管理組合と管理会社との関係が良好であることが安心できます。

 

旧耐震の中古マンションに注意

昭和56年5月31日以前に建築確認を取得し建築されたマンションを旧耐震のマンションと言います。反対に新耐震と呼ばれるマンションは昭和56年6月1日以降に建築確認を取得したマンションです。旧耐震のマンションと新耐震のマンションでは耐震性が大きく異なります。旧耐震のマンションの場合、耐震補強をしていなければ震度6強程度でも大きなダメージを負う場合があるのです。

旧耐震基準の中古マンションとは?

昭和56年5月31日以前に建築確認を取得したマンションが旧耐震マンションといいます。旧耐震のマンションでも耐震補強をしてあればひと安心です。平成7年の阪神大震災以降は耐震補強を行うマンションも増えました。耐震補強は外観上でも確認できるので外からも建物を見てみましょう。

新耐震基準の中古マンションの見極め方

築年数は耐震基準の有力な指標の一つです。昭和56年6月1日以降に建築確認をしたマンションは新しい基準のマンションです。建築確認を受けてから実際に建つまで時間がかかるので、昭和57年完成の物件は、旧耐震か新耐震かは個別で判断する必要があります。

昭和56年築だと6月以前に建築確認をしている可能性もあるのでさらに詳細な調査が必要です。旧耐震のマンションでは耐震性に不安がある場合は耐震補強をしています。柱の間に補強材を追加、あるいは補強のための鉄骨などを外壁に取り付けています。耐震補強は建築の知識がなくてもマンションの外観を見るだけで簡単にわかります。

ただし、現行の耐震基準を満たす耐震改修工事であるかどうかは外見では分からないので、管理組合に確認するようにしましょう。現行の耐震基準を満たす耐震改修工事であれば、住宅ローン減税や贈与税の非課税枠の対象にもなるのでプラス要素です。

見分け方として、ほとんどの自治体で耐震改修工事に対して補助金を出しているので、補助金を利用したかどうかが分かれば割る程度見分けられます。

 

築年数だけでなく、建てられた時期にも注目

築年数は大事な要因ですが、それだけで値段や安心が左右されるわけではありません。実は建てられた時期も大事なのです。バブル期のマンションは全体的に豪華な仕様ですし、平成18年以降は耐震性能もさらに強化されています。建てられ時期に注目して見ていきましょう。

バブル期のマンションは設備が豪華

昭和60年代から平成の初めまでのバブル景気の時代はマンションも豪華仕様で建てられていました。残念ながら築年数が30年近く経っているので設備は更新時期に来ています。それでも広く作られたエントランスやゆとりのあるアルコーブなどは平成時代のコスト重視のマンションとは一線を画しているのです。

平成中ごろのマンションは乱立気味だが

平成に入ると不景気が長期化してきます。バブルの頃の豪華さとは違い、コスト重視の立て方に変わってきました。ですが、中にはチープな雰囲気のマンションもあるものの、多くは限られた予算の中で最大限の努力で建築されたマンションがほとんどです。室内の設備もバブル期よりも合理的で便利なものが増えました。府中市内では少々乱立気味ですが、きちんと選べば長く住めるマンションが多くあります。

耐震偽装騒動後のマンションにも注目

平成18年にも耐震偽装騒動を受けてチェック体制が強化されました。検査体制の強化、中間検査の義務化などが定められています。平成18年以降の耐震基準はさらに強化されているので安心材料の一つです。

ただし比較的最近建てられたマンションは、土地価格や建築費の高騰から、部屋の面積を狭くしたり、グレードを落とすなどして価格が上がり過ぎてしまうのを抑えています。つまり、築年数よりもどんな時代に建てられたかという視点も重要なのです。

 

まとめ:築年数での注意点は?

築年数を中心にマンションの見極め方を見てきました。ここではまとめとして注意点をいくつか挙げてみました。

築年数は有用な指標

築年数は有用な指標の一つです。一方で法律も災害があるたびに改正がされています。例えば耐震偽装後の平成18年にも規制が強化されているのです。このため、わずか1年の違いで耐震性や性能に大きな違いが生まれます。こうした意味でもそのマンションの築年数は第一に確認すべき情報です。

修繕履歴も大事

マンションは適切に管理していけば驚くほど長持ちします。100年もつかはともかく、築30年以上のマンションでも管理状態が良ければ十分快適に住むことが可能です。そのためには適切な修繕が欠かせません。

修繕履歴は、仲介業者は確認するはずなので仲介業者にそのデータを見せてもらいましょう。大規模な修繕が行われているか確認するだけでもそのマンションの管理状態がわかります。

耐震補強を確認

耐震補強も確認しましょう。これは外観でも十分に可能です。管理会社は把握しているので、一見してわからなければ仲介業者に確認してもらいましょう。地震は最も怖い災害の一つです。それに耐えられるかは重要になります。

築年数を基準に詳細な調査を

建物に詳しくない人にとって築年数はわかりやすい指標の一つです。まずは築年数で選び、その後管理の状態を確認するとよいでしょう。築年数と管理の状態を確認し、建物の状態も見ればそのマンションのかなりのことがわかるはずです。築年数だけにとらわれず、建物を総合的に観察して自分に最適なマンションを探しましょう。

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