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府中市の中古マンションを購入する際に必要な内覧時のチェックリスト

府中市は東京都下の多摩地区に所在する中核都市で、立川市・国立市といったJR中央線駅にもアクセスしやすく、また職住近接した生活環境であることから「生活実感値」満足度が都内でも世田谷区、武蔵野市を抜いてトップです。

(東京都内在住の20才以上の男女を対象に、2008年11月28日~12月2日の期間で実施:住宅・不動産情報ポータルサイト『HOME'S』を運営する株式会社ネクスト調べ)

この記事では「府中市中古マンションを購入する際に必要な内覧時のチェックリスト」と題し、マンションを内覧する際に必要な準備についてまとめています。この記事を読むことで、中古マンションを購入にあたって大事なことが何かが分かるはずです。

府中市で中古マンションの内覧前にしておくこと

よく「中古マンションは管理で買え」などと言われます。では内覧前にしておくことして「管理で買え」、または「管理で選ぶ」とは、どういうことを指すのでしょう。

もちろん、中古マンションの管理をチェックするものとして、代表的なものでは

  • エントランスの印象
  • 駐輪場の整理・整頓
  • 掲示板に古い掲示物が残っている
  • ゴミ置き場の清掃、整理

といったことも、事前のチェック項目としては正しいのです。ただ、これだけでは万全ではありません。では「内覧前にしておくこと」で何が欠かせないのかと言いいますと、実はマンションの管理組合の規約や議事録に目を通すことがあげられます。

管理状況の調査

マンションの管理組合には、管理組合が記録している総会議事録というものがあります。これは、総会を開いたら必ず総会議事録を残渣なければいけないことが「区分所有法」という法律でもうたわれています

また「区分所有法」42条5項[1]と33条[2]には、利害関係人にも議事録や規約の閲覧を拒んではならないという規定があります。つまり「中古マンションを買いたいと望んでいる方」もこの利害関係人に該当するので、マンションの規約や総会議事録を取り寄せられます

総会議事録を読むと、

  • 討議された議案、討議の内容
  • 予算の収支内容と決算について
  • 修繕工事の内容について

などが書かれてます。

したがって、マンションの管理に問題が隠れていないかも解るようになっています。

ただし注意したいことは、仲介会社によっては総会議事録を取り寄せることをイヤがるところもあるということです

もし総会議事録を取り寄せてくれない仲介業者が担当についた場合は、今後のことを考えても非常に危険です。そのため議事録の取り寄せを面倒がる仲介会社をやめて、違う会社に変更しましょう

また仲介手数料のほかにも、取り寄せる費用が別途かかる場合もあるかもしれません。この場合は適正な費用の範囲であれば、物件調査料と割り切って負担しても読むべき資料です。例えば3期分が数千円程度であれば、物件調査料と割り切るべきです。

大抵の方はそこまで調べて物件購入を決めませんが、逆に言うと「そのぐらい総会議事録は大事」です。

内覧前にしておくこととして、議事録チェックは読み込んでおきたいものですし、できれば議事録をチェックし、アドバイスしてくれるような真っ当なエージェントを選びたいものです。

府中市の立地適正化計画を確認

府中市の人口は約26万人。趨勢はまだ人口減に傾いてはいません。

ただ持続可能な都市経営を進めるにあたり、将来的に訪れることが予測される市内の少子高齢化に鑑みて、より効率的・効果的なまちづくりを府中市でも積極的に取り組んでいます。

この少子高齢化を背景とするまちづくりの取り組みを、各自治体では「立地適正化計画」といいます。以前は「コンパクトシティ」あるいは「ショートウェイシティ(欧州、特にドイツではこの呼び方のほうが一般的)」との名称で、ご存知の方もいるのではないでしょうか。

当然ながら、府中市で中古マンションを選ぶ際にも、都市計画的に新たな開発が加えられるのかと同時に、当該物件が立地適正化計画の策定エリア内のどの辺りに位置するのか、将来予測を踏まえてみておく必要があるでしょう

なお立地適正化計画を理解しやすい言葉で置き換えると、急激な人口減少による都市形骸化を抑制する目的から、主に公共交通や集合住宅などの拡充によって、自治体の行政サービス・エリア自体を「都市計画的にもコンパクトで密度のあるサイズに刷新」するものといえるでしょう。

国内では90年代前半ごろから富山市、青森市、札幌市、稚内市などで実験が行われ、特に富山市の成功事例は、中心市街地を通る路面電車網や貸出自転車駅を併設するなど、その後の取り組みの参考事例として他の自治体から同地を訪れることも多くみられました。

そして新たに2014年8月1日に施行された「改正都市再生特別措置法」に基づいて、国土交通省で立地適正化計画の大枠が策定されています。そして、具体的な取組をしている都市は平成31年3月31日現在で468団体あります

もちろん、府中市もこの468団体に含まれています

内覧時にチェックすること

それでは実際に、府中市中古マンションの内覧時にすることを中心に、チェックリスト化してみましょう

なお、これらの全てを内覧時に実施することは、量的にみても難しいでしょう。その場合は内覧前に時間をとって、実施したり調査したりすることになることは言うまでもありません。

周辺環境のチェック

マンションを購入する場合、周辺環境のチェックのため、建物の近隣周辺を歩いてみたり、公共交通やマイカー使って実際に走ってみることは重要です。ここでは、そこで得られる周辺環境のチェックポイントをあげておきましょう。

  1. 最寄り駅からマンションまでのルート、周辺を実際に歩いてみる
  2. 普段の食材など買い物ができるショッピング施設を、距離、利便性を中心につかんでおく
  3. 自身の環境に合わせた交通機関の利便性、またその将来予測など
  4. 幼稚園、保育所などの競争率はどうか
  5. 学区はどうなっているかヒアリングしてみる

共用部分のチェック

共有部のチェックは「内覧前にしておくこと」にも出てきた、マンションのチェック項目とも重なる部分です。ここでは「重なる部分を除外して」チェックリスト化してみます。

  1. 賃貸比率は高くないか
  2. 災害時の避難経路は十分考えられているか
  3. エレベーターは待たずに乗れるか、防犯カメラが設置されているか
  4. 耐震基準であるか(建築確認申請済日が1981年6月1日以降か)
  5. 既存住宅売買瑕疵保険への加入は可能か
  6. 土地の持分は所有権か、借地権付き物件ではないか

室内のチェック

室内のチェック項目はこれ以外にもありますが、ここではチェック漏れしがちな項目をピックアップしています。

特に9番・10番は判断が難しい部分ですが、窓周りなどの汚れ具合などで性能が悪く、結露しやすい中古マンションの可能性が疑われ、注意が必要です

  1. 高層階の場合、風による揺れや陽当たりが良すぎないか
  2. タワーマンションの場合、隣戶や上下階の生活音は聞こえないか
  3. 水まわり(キッチン・浴室・洗面・トイレ)の移動は可能か
  4. 玄関土間のサイズは変更可能か
  5. フロアの構造は二重床か直床か
  6. 床材は自由に変えられるか
  7. コンロはIHヒーターに変えられるか
  8. インターネット接続環境やBS・CS放送の対応に問題はないか
  9. 気密・断熱性能は最低限度確保されているか
  10. 隙間風が気にならないか

 

リノベーションをするときのチェックポイント

中古マンションを取得する場合、同時にリノベーションを進めることは、資金計画上、金利の低い住宅ローンを活用できるという意味でも外せないことでしょう。

そしてマンションをリノベーションする上で押さえておきたいことが、間取り変更に関してのことと、マンションの構造についてです。

間取りの変更自由度をチェック

同じ中古でもマンションと一戸建てを比べると、マンションの間取りの変更自由度は戸建住宅ほど高くはありません。マンションの間取り変更の自由度を詐害する要因は、

  •  構造上、動かせない壁があること
  •  水回りの移動が難しいこと

などがあげられます。

ただし「動かせない壁があること」はマンションの構造が壁式構造の場合に限られ、ラーメン構造の場合はそういった制限がありません

壁式構造とは、低層のマンションに多い構造で、建物全体を壁で支えている構造です。通常のマンションと比べ梁や柱が少ないことが見分けるときのポイントです。

また実際にリノベーションの計画を進めてみると分かりますが、水回りの移動が難しいことが間取り変更を制限する要因となっていることはまれです

なぜならマンションという狭い空間で、間取り変更のために水回りの大きく動かすことはほとんどないからです。

特に中古マンションの間取り変更は、小分けされた部屋を繋げて大空間に変更する例が多く取られます。したがってマンションの場合は間取り変更も大事ですが、フローリングやクロスなど内装や仕上げ材を自由に選べ、グレードアップすることの方が、オーナーにとってはより重要な要素です

特に絨毯(じゅうたん)の部屋をフローリングに変更できないケースも実際にありますので、床材は自由に変えられるか、事前に確かめておきましょう。

なおマンションは原則として共有部分と専有部分に分かれ、リノベーションする際は専有部分にしか手を掛けられません(つまり共有部分は手を掛けられません)。

マンションの共有部分とは、道路、階段、集会所、緑地等、誰がみてもわかる箇所のほかにも、建物の主要構造部分やバルコニー、玄関ドアや窓なども含まれます(ただし玄関ドアや窓の室内側は変更可能です)。

実際にリノベーションできる箇所は、マンションの規約に明記されてます。この辺りもチェックしておきたいところです。

マンションの構造をチェック

前項でも触れましたが、マンションの構造は大きく壁式構造とラーメン構造に分けられます。壁式構造は取り払えない構造壁(耐力壁ともいう)が多く、これが間取りを動かす際に制限になることが多いわけです。

このため、マンションの構造が壁式構造かラーメン構造か確かめておくことは結構重要です。

ただし注意したいのは、取り払えない構造壁が全て良くないわけではありません。かえって構造壁があることで、新しい間取りに落ち着きが出る場合もあるからです。

また壁式構造は壁を厚く施工するため、ラーメン構造より遮音性に優れるというメリットがあります。さらに壁式構造はラーメン構造のように柱型や梁型が室内に出ないことから、全体的にスッキリした印象を与えます。このことから、リノベ用の間取りを図面で作成してから、マンションの構造を判断しても遅くはないでしょう。

 

内覧前のチェックが大切

ここまで、府中市中古マンションを求める際の内覧時のチェックリストについて考えてみましたが、想像しているよりボリュームのある内容になることがわかります。

つまり内覧時のチェックリストといっても、内覧当日に全てを実施することは不可能で、少なくとも現地の周辺環境の確認などは別日を設けて行うことになるでしょうし、この記事の冒頭でも触れましたが、総会議事録やマンションの規約などの資料は前もって取り寄せておく必要があります。

そのため中古マンションでは、内覧前のチェックこそ重要なのです

 

まとめ

この記事のポイントをまとめておきます。

  1. 中古マンションを求める際には、内覧前から準備する必要があります。特に総会議事録の閲覧は、管理の良いマンションを選ぶために欠かせません。
  2. 内覧時に実施することして、周辺環境・共有部分・室内の3つについてチェックリストをまとめました。ぜひ参考にしてください
  3. リノベーションについて「間取り」と「2種類の構造(壁式構造とラーメン構造)」についてまとめておきました。こちらも参考にしてください。

長くなりましたが、府中市で少しでも良い中古マンションに出会えることを願っています。

家を探し始めたばかりの方は、こちらの特別レポートをぜひご覧ください。

⇒ 特別レポート「住宅購入で絶対失敗しないための3つの方法」

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