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府中市の中古マンション購入時のローン審査で気を付けること


何が何でも新築。こういう根強い新築信仰の時代は終わりました。もちろん新築のメリットも数多くあるのですが、中古マンションには新築にないメリットがたくさんあるのです。

しかし、中古であれ新築であれ、キャッシュで購入する人はそうはいません。ほとんどの人が住宅ローンのお世話になるわけですが、ローンの金額は30万円程度のカードローンとはわけが違います。

当たり前の話ですが、審査基準のハードルも上がります。自分では全く問題ないと思っていたのに、意外なことで審査落ちという話もよく聞きます。せっかくのマイホーム取得計画が頓挫しないように、審査の仕組みをしっかり頭に入れておきましょう。

中古マンションを購入したいと考えたときにチェックしておきたいこと

まずは府中市で中古マンションを購入しようと考えた際に、事前にチェックしておきたいポイントについてお伝えします。

個人信用情報

銀行に事前審査を提出すると、真っ先に調べられるのが個人信用情報です。CICなど3系統があるのですが、銀行、信販、消費者金融にある融資残高などを調べられます。

融資残高ももちろん大事ですが、問題なのは事故情報です。いわゆるブラックリストということになりますが、過去に延滞事故などを起こしていないかどうかを見られます。

気を付けたいのが、スマホの分割払いです。借入という感覚がない方も少なくありませんが、れっきとした借入です。支払遅れに注意しましょう。

CICではインターネット開示にも対応できるので、まずはCICに登録しているご自身の情報を確認してみることから始めてみてはいかがでしょうか。

⇒ CICで信用情報をチェック

さらに詳しく

支払の遅れによる記載ですが、「異動」と書かれていたらまずどこにも通らないと思ってください。事由が発生した時から5年間残ります。3ヶ月以上遅れた場合に「遅滞」という扱いなります。もう一つの支払遅れで「遅延」というものがありますが、これは回数や発生時期によって個別に判断されます。

勤続年数

お金を借りるのですから働いていないと話になりません。ただし、銀行が見てくるのが勤務年数。年収や勤務先の大小も大事ですが、働いている年数は大きな審査ポイントとお考えください。

正社員かそうでないか

働き方改革が叫ばれる時代になりましたが、大きく分けると正社員か否かとなるでしょう。派遣社員と言われる勤務形態がよく知られるところですが、融資に有利なのは正社員であることは言うまでもありません。

法人役員の方は、会社の3期分に赤字が無いか

脱サラをしてIT会社を興したという方もいると思います。そして、法人化したのであれば、どんなに規模の小さな会社であっても税務申告をしていることでしょう。

そこで問題になるのが赤字かどうか。

銀行としては赤字続きの会社の経営者にお金を貸すのはリスクを伴います。ですから、直近3年分の決算報告書はすべて黒字であることが融資条件となるのです。

「実際には儲かっているのだけど節税対策で赤字なんですよ・・・」というケースがよくあるのですが、これは銀行に通じません。独立した方でマイホームを考えているのであれば、黒字経営を3年間続けてください。

個人事業主は所得が著しく低くなっていないか

自営業の方は、サラリーマンと違って総収入ではなく、経費を引いた後の正味収入で判断されます。

よく税金を安くしたいからと、経費を多めに計上している方もいらっしゃいますが、所得が低いと住宅ローンの審査も厳しくなります。

また住宅を購入するタイミングで直近の年のみ所得を増やしても意味がありません。住宅ローンを借りる予定なら3期分とも所得を増やすようにしてください。

 

住宅ローン審査でチェックされるポイント

ここからは住宅ローンの審査でチェックされるポイントについてお伝えしていきます。

年収

これは基本中の基本。年収が低いと融資金額が抑えられるどころか、融資不可にもなりかねません。希望借入金額に満たない場合は、配偶者などとの所得合算を勧められることもあります。

健康状態

意外に思う方もいるでしょう。住宅ローン融資を受けるには、この健康状態も重要な項目となります。

団体信用生命保険と呼ばれるものがあり、融資を受ける際には加入を必須とする金融機関がほとんどです。ですから、一般的な生命保険加入と同じように、加入時に重大な健康疾患を抱えていると加入することができず、住宅ローンを借りることができません。

勤務先

世の中にはいろいろな会社がありますが、住宅ローン融資に際して有利なのはやはり大企業となります。倒産リスクも低いですし、年収も高いことが推測されます。

ただ、大企業と同等かさらに信用力があるのは公務員。例えば33歳で小学校教員歴10年と言えば鉄壁。かなりの信用度があるとお考えください。

個人信用情報

さきほども少し触れましたが、いわゆるクレジットヒストリーを銀行は見てきます。延滞はないか、事故はないかと調査をするのですが、最近問題になっているのが携帯電話代の延滞。

私も現場でよく目にするのですが、お客様から依頼されて事前審査をかけると「携帯電話の延滞があって今回は融資不可です」と肩を落とす場面をちょくちょく目にします。

それとは真逆ですが、クレジットヒストリーが全くの白紙というのもかえって怪しまれます。大学を出たての若さならばまだわかりますが、30歳、40歳になった大人がクレジットと全くの無縁だったというのは少し不思議な感じがしますからね。

中古マンションの担保評価

お金を借りると買った中古マンションに抵当権がつきます。もし、あなたが事故を起こして、そのまま支払い不能に陥った場合、銀行は競売にかけてマンションを処分します。

その場合はなるべく多くの金額を回収したいので、融資をする対象物件の評価が高ければ高いほど安心するわけです。

こう考えると、融資を受けやすくするには、人気のありそうな中古マンションを狙う方がベターだというのは言うまでもありません。

自己資金

自己資金0円でオールローンを組むことも実際には可能です。ただし自己資金を出さずに諸費用まで住宅ローンで借りるとなると、一気に審査が厳しくなります。

なぜなら、諸費用まで借りるというのは、資産状況がマイナス(資産価値<借入金額)となるため、担保価値だけでは足りなくなるからです。

こういったケースだと、よほど年収が高いか、勤め先の属性がいいなど、プラスの要素がないと厳しくなります。

預貯金の多い少ないは、審査にそれほど影響はしませんが、諸費用分くらいは手持ち金で賄った方が審査は通りやすいです。

 

フラット35の時の審査で気を付けること

一般的な銀行をはじめとした金融機関の審査では、「人」に対する審査のウェートが大きいのですが、住宅金融支援機構が運営するフラット35では、「物件」に対するウェートが大きくなります。

非正規雇用の方や勤続年数が短い方、自営業の方や赤字の法人経営者にとって利用しやすくなります。また団体信用生命保険への加入も必須ではないため、健康状態に不安がある方でも対応できます。

そのため、非常に多くの方に利用されていますが、「物件」についての審査は他の金融機関にはない基準があります。

ここでは他の金融機関にはない「物件」に対する基準について解説します。

耐震基準が旧耐震でないか

築年数の古い中古マンションを、フラット35を利用して購入するときには注意が必要です。それが耐震基準です。

昭和56年6月1日以降に建築確認申請が下りた中古マンションならば大丈夫ですが、建築確認が残っていない場合は謄本上の新築日が1983年4月以降であることが条件となります。

もし仮に旧耐震の中古マンションであっても個別に検査して、フラット35の基準に適合していれば利用することができます。

とはいえ、他の金融機関でも旧耐震の中古マンションへの取り組みが厳しいところもありますので、一概に最近ではフラット35だけが厳しいというわけではありません。

長期修繕積計画書があるかどうか

長期修繕計画書とは、毎月所有者から徴収する修繕積立金をどのようにいくらくらい積み立てて、どんな工事をしていくかという長期にわたる計画書のことをいいます。

長期修繕計画書があれば、必ずしも優良な中古マンションであるとは言えませんが、それでも無いよりいいマンションの可能性が高いということで、長期修繕計画書があることを条件としています。

じつはこの長期修繕計画書がある中古マンションはそこまで多いわけではありません。

もしあなたがフラット35を利用して中古マンションを購入しようとお考えであれば、先に担当者に伝えておくことで、物件を内覧する前に条件を満たしているかどうかを確認してもらえます。

 

府中市の中古マンションを探しだす前に住宅ローンの戦略を考えておく

いかがでしたか。ここまでいろいろと書いてきましたが、中古マンションを購入するときの住宅ローンには、様々なポイントが存在します。

ですから、気持ちとしては中古マンション物件を先に探してから、融資のことを考えるという手順になるのですが、本来は物件を探す前に住宅ローン戦略を考えるべきなのです。

たとえば、あなたが非正規雇用だった場合、その時は一般的な金融機関でなくフラット35を視野にいれて物件を探すべきなのですが、事前に戦略をたてていないと、気に入った物件は見つかったもののフラット35が利用できずに悔やしい思いをすることだってありえます。

また、CICに対して信用情報の開示をしたところ、4年ほど前のクレジットカード延滞記録があったとしましょう。そして、その記録があと1年経過すれば消えることが分かったとします。

そうであれば、事故記録が消えるのを待ってからローン申請を出すべきでしょう。そのあとでゆっくりと中古マンションを探し始めればよいのです。

 

中古マンションを探す前に不動産業者の担当者とシェアしておく

このように事前に不動産業者の担当者と打ち合わせ、共有しておくことがポイントになります。

また住宅ローンについては、どちらかといえば購入者向けの仲介を多くやっている業者を選ぶようにしてください。

同じ不動産会社でも売り物件ばかり扱っている業者は、物件を売ることには詳しくても、住宅ローンに詳しいというわけではありません。

住宅ローンに対して不安がある方ほど、先に頼りになる不動産業者の担当者を探すようにしてください。

 

まとめ

最後に府中市で中古マンションを探すときに、住宅ローンで気を付けたいポイントについてまとめておきます。

  • 中古マンション購入前に自身の個人信用情報をチェック
  • 勤続年数や勤務体系によっては、フラット35の利用を視野に入れる
  • 法人経営者や自営業者は、赤字や所得を押さえてある場合は借りにくくなる
  • 法人経営者や自営業者は、フラット35の方が通りやすい
  • 健康状態に不安がある方もフラット35であれば団信加入が必須でない
  • フラット35は物件の審査で、耐震基準と長期修繕計画書の有無を条件にしている
  • 物件を探す前に、不動産業者の担当者と情報を共有し戦略をたてておくこと

以上のポイントを押さえて、中古マンション探しをしてください。

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