あなたは今、人生の重大な岐路を迎えています。住宅の購入を考え始めると、誰でも「あんな家でこんな生活をしてみたい」・・・とワクワクしてきます。
その反面、「変な家を買ってしまったらどうしよう」「住宅ローンをきちんと払えるのだろうか」・・・と不安も頭をよぎります。
そこで、この記事では、住宅購入で失敗して後悔しないための方法をお伝えしていきます。住宅を購入して豊かな生活を実現するために欠かせない３つの方法です。ぜひ最後までお読みください。
ポイントだけ簡潔に知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。
府中市の住宅購入で失敗して後悔しないための３つの方法
府中市の住宅購入で失敗しない方法とは、
- 無理なく支払える予算を把握する
- 住宅探しをはじめる前に、不動産会社を見つける
- 買ってはいけない物件を見極める
の３つです。これらのポイントを押さえておけば、住宅購入で失敗する可能性はグンと低くなります。ここからは、それぞれのポイントについてみていきます。
無理なく支払える予算をしっかり把握する
まず、「無理なく支払える予算をしっかり把握する」から始めます。
あなたは、住宅購入の予算をどのようにして立てますか？銀行の住宅ローン相談窓口や、不動産会社で教えてもらった「借入可能額」を元にしていませんか？
この「借入可能額」と「無理なく支払える予算」とは、全く別の物であることを肝に銘じてください。
「借入可能額」は、銀行が決めた現時点での住宅ローンを支払える金額です。借りた人が後々生活が苦しくなろうと、銀行は住宅ローンさえ払ってもらえれば良いのです。
不動産会社も、お客さんの購入金額によって手数料の額も決まってきますから、「借入可能額」上限の金額の物件を目安に物件を勧めてきます。
少しショッキングなデータとして、国土交通省の「住宅市場動向調査」があります。毎年住宅を購入した人にアンケート調査をしているのです。
住宅ローンが「非常に負担感がある」人と「少し負担感がある」人の割合を足すと、実に約7割の人が「負担感がある」と答えています。この傾向は、平成26年度から平成30年度まで一貫して変わりません。
「無理なく支払える予算」とは、現時点から住宅ローンを支払い終えるまで（最長35年）の長い期間を見据えた予算です。
今は良くても、将来お子様が増えるかもしれませんし、お子様の成長に伴って教育費も増えます。また、老後資金の準備も必要になってきます。
このように将来を見据えた計画を、ファイナンシャルプランニングとかライフプランニングと言います。住宅探しを始める前に、このファイナンシャルプランニングをして、住宅購入の予算組をされることをお勧めします。
ファイナンシャルプランニングはご自身でも可能です。インターネット上には無料で利用できる便利なツールがあります。また、プロのファイナンシャルプランナー（FP）に作成してもらう（有料）こともできます。
住宅探しをはじめる前に、不動産会社を見つける
次に、②住宅探しをはじめる前に、不動産会社を見つける を説明します。
あなたは、「SUUMO」や「at home」などのポータルサイトで見つけた物件は、そのサイトに掲載している不動産会社からしか購入できないと思っていませんか？
府中市の住宅はどこの不動産会社からでも同じ住宅が購入できる
実は、府中市の住宅はどこの不動産会社からでも同じ住宅が購入できるのです。それは、不動産会社は「レインズ（REINS）」というネットワーク・システムでつながっているからです。
仕組みは、
- 売りたい方から売却の依頼をうけた不動産会社X（元付業者）は、物件情報をレインズに登録します。
- 買いたい方から相談を受けたは不動産会社A,B,C（客付業者）は、レインズで物件情報を検索します。
- 不動産会社A,B,Cは、レインズに登録されている物件の中から買いたい方の希望に合う物件を紹介します。
- 買いたい方が、その物件を気に入れば契約します。
というものです。
わかりやすく言えば、あなたが見ている「SUUMO」や「at home」の不動産会社版になります。ただし、個人情報保護の観点から不動産会社しか見ることができません。
つまり、どの不動産会社からでも購入できるので、あなたは、好きな会社を選べますし、嫌いな会社は断れるのです。
不動産会社は得意分野が売りと買いに分かれる
お医者さんに内科や外科があるように、不動産会社も得意分野があるのです。不動産仲介会社で言うと、「売り」が得意な業者と「買い」が得意な業者に分かれます。
「売り」というのは、売主から物件を預かる不動産会社（業界用語：元付（もとづけ）業者）のことです。メインの仕事は、預かった物件を売り切ることになります。なので、買いたい方（買主）が来られても、とにかく自社で預かっている物件を勧めることになります。
「買い」は、購入者向けサービスを提供する不動産会社（業界用語：客付（きゃくづけ）業者）のことです。メインの仕事は、買いたい方（買主）に、数ある府中市の住宅の中から買ってはいけない物件などを取捨選択し、真にあなたの希望にあった住宅を購入できるようにすることです。
真に買主の希望に応えるために「買い」に強い会社は、
- 府中市の情報に精通し、買ってはいけない物件を見極められる知識がある
- 住宅ローンなどのファイナンスの知識が豊富で、無理なく支払っていける予算を見極めるスキルがある
- リフォームなどの建築の知識もある
- 豊富な客付け仲介経験がある
という特徴があります。
どこの不動産会社からでも同じ物件を購入できますし、仲介手数料も同じです。ならば、知識・経験が豊富な「買い」に強い不動産会社を選びたいですね。
買ってはいけない物件を見極める
最後に、③買ってはいけない物件を見極める を説明します。
今後の日本は少子高齢化が進み、人口も減少していきます。今でも空き家が社会問題となっており、年々深刻度は増しています。
総務省のデータによると、平成30年度では、「空き家は848万９千戸と3.6％の増加、空き家率は13.6％と過去最高」と発表しています。
売りたいのに売れない不動産のことを、「資産」ではなく「負」動産と呼ばれることがあります。持ち家は「資産」になってこそ、豊かな暮らしを支えてくれるのです。
以下、買ってはいけない物件を見極めるポイントをお伝えします。
府中市の立地適正化計画
あなたは、「立地適正化計画」って聞いたことがありますか？
これは、国が主導し各自治体がこぞって参加している街づくり計画です。人口減少が進むと税収が落ちていきます。そうすると各自治体は、これまでのような道路や水道等のインフラ整備ができなくなります。そこで、「居住誘導区域」を設定して、その地域に優先的にインフラを提供するエリアを決めていく制度になります。
つまり、「街の選別」が行われようとしているのです。「居住誘導区域」からはずれるような不動産を購入してしまうと「負」動産になってしまいます。買ってはいけない物件になります。
府中市でも現在計画を進めています。平成30年には「府中市立地適正化計画（案）」が作成されています。あなたもチェックしておきましょう。
災害リスクが高い立地を避ける
近年日本では、地震だけでなく、台風や豪雨により甚大な被害がもたらされています。災害リスクの高い物件も、買ってはいけない物件になります。
物件の災害リスクを確認する方法は、各自治体が「ハザードマップ」を公開していますので、これをチェックしましょう。もちろん府中市もハザードマップを作成していますので、参照してください。
欠陥のある住宅を買わない
欠陥住宅とは、建物なら通常備えているべき品質や性能を欠いている住宅のことです。
売主が個人なら「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」、業者なら「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」に加えて「「住宅の品質確保促進等に関する法律(「品確法」)による担保責任」によって修理や損害賠償をしてもらえます。
しかし、はじめから欠陥のある住宅を買わないに越したことはありません。そのためには、購入前にホームインスペクターによるインスペクション（建物状況調査）をうけることです。
宅地建物取引業法の改正により、不動産会社は、売主・買主にインスペクションの内容やホームインスペクターを紹介・斡旋できるか説明しなければならなくなりました（2018年4月施行）。
中古マンションであれば管理組合の財務状況に注意
昔からマンションは「管理を買え」と言われてきました。見た目でわかる管理の行き届いたマンションを選ぶことは当然です。
しかし、最も重要なのは、管理組合の財務状況です。現在の管理状況が良くても、将来に渡って維持できるかどうかは別の問題だからです。
あなたの担当の不動産会社に、マンションの「重要事項に係る調査報告書」を取り寄せてもらいましょう。これには、現在の管理費・修繕積立金の額、滞納の有無とその額、決算書など管理組合の財務状況が細かく記載されています。
また、合わせて「長期修繕計画」の有無と、あるなら計画書も確認しましょう。
「お金」「人」「もの」の3点をしっかり押さえる
いかがでしたでしょうか？
府中市で住宅の購入を失敗しない方法について、くわしく説明してきました。くり返しなりますが、
- 無理なく支払える予算を把握する
- 住宅探しをはじめる前に、不動産会社を見つける
- 買ってはいけない物件を見極める
この３つが住宅購入で失敗して後悔しないためのポイントになります。
まとめ
最後に、府中市の住宅購入で失敗して後悔しないためのポイントについてまとめておきます。
- 予算は「銀行で借りられる金額」ではなく「無理なく支払える金額」である
- 予算を求める唯一の方法はライフプランニング
- 住宅はどの不動産業者からも購入できる
- 不動産業者選びは、物件探しと同じくらい重要
- 立地適正化計画や災害リスクなど、買ってはいけない住宅を買わないようにする
これらのポイントを押さえて、住宅購入を進めていきましょう。住宅は人生最大の買い物です。失敗や後悔のないようにしたいですね。
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