マンション

府中市では新築マンションと中古マンションはどっちがいい?


「せっかくマンションを購入するなら、住み慣れた街 府中がいいな と思っているのだけど・・・」

「自分は、新築マンションがいいと思っているが、パートナーは中古もいいよ」と言う。

どっちがいいのかな?

家探しを始めると、誰でも一度は考える 新築 VS  中古。さてどっちを購入すべきなのでしょうか?

この記事では、新築マンション、中古マンションのメリット・デメリットを比較検討して客観的に結論を出していきたいと思います。

手短に結論を知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

新築マンションのメリット

まずは、新築マンションのメリットから検討してみましょう。

メリットには以下の4つがあげられます。

  1. 新築であること
  2. 設備や性能が最新のもの
  3. 住宅ローンが通りやすい
  4. 駐車場が借りやすい

順番に見ていきましょう。

新築であること

日本では、新築の方が資産価値が高く、中古よりランクが上のような感覚があります。いわゆる「新築信仰」といわれるものです。

実際、取引量も新築8割、中古2割となっております。誰も住んだことのないマンションにすむのは気分が良いものです。

設備や性能が最新のもの

新築マンションは、分譲時のトレンドを反映し、構造や設備は最新のものが導入されています。なので、快適で安全性の高い暮らしがしやすいというメリットがあります。

住宅ローンに通りやすい

住宅ローンは、あらかじめ新築マンションの分譲会社と金融機関(銀行)が融資条件を決めている「提携ローン」が用意されており、審査が通りやすくなっています。

駐車場が借りやすい

駐車場の募集も分譲時におこなうので、収容台数を割り当てていきますので、中古マンションと比べると格段に借りやすいです。

 

新築マンションのデメリット

新築マンションのデメリットは、

  1. 物件の選択肢が少ない
  2. 現物を見て買うことができない
  3. どんな人が住むか分からない
  4. 管理がどうなっていくか分からない

の4つがあげられます。

以下順番に見ていきます。

物件の選択肢が少ない

新築マンションは、全国レベルで見ますと沢山分譲されています。しかし、府中市に限ってはどうでしょう?

この記事の執筆時では、1件だけでした。このように住みたいエリアを決めると、あなたが物件を探しているタイミングでの新築マンションの選択肢は少なくなります。

現物を見て買うことができない

新築マンションの販売は、概ね建築時に開始されます。購入時にはまだ建物がない状況で、販売事務所にモデルルームを作って販売します。

現物を見ることなく購入することで、入居してから「こんなはずではなかった」「思っていたイメージと違った」などと後悔したという失敗談を多く見聞きします。

どんな人が住むか分からない

新築マンションでは、何十から何百の住民が一斉に入居します。住み始めてみるまで、どんな人が住むのか分かりません。例えば、お隣さんがあまりお付き合いしたくい人になる可能性もあるります。

管理がどうなっていくか分からない

また、管理面でも新たに住み始めた人たちと長期間にわたって、マンションを維持管理するコミュニティを形成していかなくてはなりません。

具体的には、管理や長期修繕などの計画を管理組合として合議決定していくことです。うまく管理が機能していくかは購入時にはわかりません。

 

中古マンションのメリット

つぎに、中古マンションを見ていきましょう。

まず、メリットは以下の5つです。

  1. 実際の現物をみて購入できる
  2. 管理状態を確認できる
  3. 管理組合の税務状況をチェックできる
  4. 物件量が豊富
  5. 資金面では中古マンションは有利

順番に確認していきましょう。

実際の現物をみて購入できる

あなたが、府中市で中古マンションを購入するときは必ず物件を内覧することになります。新築マンションにないメリットです。自分の5感を使って納得して購入できます。引っ越してから「こんなはずではなかった」という新築の失敗例を犯すことはないでしょう。

管理状態を確認できる

物件の内覧をするときに、マンションの管理状態を確認することもできます。共用部の清掃状況や、掲示板などを見て確認しましょう。

ちなみに、ゴミ置き場と駐輪場は必見です。管理状況に加えて、住民の民度が分かるからです。

管理組合の財務状況をチェックできる

他サイトの記事ではあまり言及されていませんが、財務状況のチェックは重要です。

通常の運営に支障をきたすような管理費滞納がないか、維持管理のための修繕がなされているか、将来の大規模修繕の予算がしっかり積み立てられているのかチェックしましょう。

物件量が豊富

実際に府中市で中古マンションを探し始めると分かりますが、中古市場には豊富な物件数があります。

立地、築年数や価格帯もバリエーションに富んでいます。

資金面では中古マンションが有利

新築と同じような広さ、間取りなら当然ながら中古マンションの方が価格が安いです。一般的には3割から4割安く購入できるでしょう。また、マンションの売主が個人であれば消費税も掛かりません。

 

中古マンションのデメリット

デメリットとしては、

  1. 設備が古い
  2. 天井が低い物件や梁がある物件もある
  3. 住人のコミュニティーがすでに出来上がっている
  4. 駐車場に空きがないことが多い

の4つがあげられます。

順番に見ていきましょう。

設備が古い

分譲時には最新の設備であっても経過年数によって古くなるのは否めません。新築に比べると見劣りする機能しかないものもあります。

また共用部には、オートロックや宅配ボックスなど、生活をする上でほしい設備がついていない物件もあります。

天井が低い物件や梁がある物件もある

マンションの設計方法や施工技術も進歩していきます。新築では定番のハイサッシや逆梁工法で施工されていない物件も、中古マンションには多数存在します。

特に築年数が古いマンションでは、天井が低く、梁が多く邪魔になっているような物件もあります。

住人のコミュニティがすでに出来上がっている

中古マンションでは、分譲時からコミュニティが形成されていき、長い年月をかけて出来上がっています。そこに後から参加するのは気を使わなければならないでしょう。

駐車場が空がないことが多い

中古マンションでは、既に駐車場の運営がなされているので、購入時に駐車場に空きがないと確保できません。

そもそも戸数に対して駐車場の台数が少ないマンションもあり、既に住民の何人もが空き待ちしている物件もあります。

 

家の本当の値段

ここまで、新築マンションVS中古マンションの一般的に言われているメリット・デメリットを見てきました。

しかし、人口が減っていき、逆に家が余り空き家が増えていく時代にあっては、新築マンションであろうと、中古マンションであろうと、購入する家の本当の値段(資産価値)を見極めて購入しなければなりません。

家を購入すれば、なんでも資産になる時代は終わったのです。

この先不動産の価格は、以下の3つに分かれていくと考えられています。

  1. 価格が上昇、もしくは現状維持
  2. ダラダラと価格を下げる
  3. 売りたくても売れない、「負」動産

すなわち、3の売りたくても売れない、「負」動産だけは掴まないようにしなければならないのです。

新築マンションは新築プレミアムに注意

新築マンションでは「新築プレミアム」に注意が必要です。

日本人は欧米に比べて異常なくらい新築好きです。そもそも新築は中古と比べて割高になっています。これを業界では「新築プレミアム」と呼んでいます。

あなたが新築マンションを購入しても、1日住めば「新築」ではなくなり「中古」になります。もしなんらかの事情で売りに出せば、中古マンションの相場で評価されます。新築マンションの価格に付加されていた分譲主の利益や販売経費分が消し飛んでしまうのです。

新築でも立地の劣るマンションでは、2~3割の価値の下落が普通に起きます。

新築から値段はどう動く?

(出典:財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場」)

このグラフを見ると、新築後5年以内が急激に下がり、築21~25年ほどで下げ止まっています。そうすると、最初から中古マンションで、価格が下げ止まる年数に近い物件を購入する方が資産価値の面では有利といえるでしょう。

ちなみに新築マンションは新築時から築20年くらいになると、買った時の価格から1/3ほどになります。

 

新築マンションと中古マンションの修繕積立金の比較

新築マンションと中古マンションの修繕積立金を比較すると、一般的には中古の方が高くなります。これは、古くなると修繕しなければならない部位が増えるからと説明されています。

実は、新築マンションでは、販売しやすくするために、販売会社が当初の修繕積立金を著しく安くしていることが多いのです。

国土交通省は、平成23年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しています。こちらを参考に購入予定のマンションの修繕積立金をチェックしておきましょう。

欧米では新築マンションはリスクとされている

前述のように、日本の新築比率は8割と言われています。逆に欧米では1~2割ほどなんです。

不動産先進国のアメリカでは、5、6回ほど住み替えると言われています。自宅を資産とみなして「投資」的視点をもって住宅を購入するのです。

資産が落ちにくい家を買い、資産が落ちないようにメンテナンスして、売るときは買った時に近い金額で売り、新しい家を購入するというふうに繰り返していきます。

欧米では、売買事例のデータを一般の人も見られるようになっており、相場を把握して購入しています。なので、データのない新築は購入は逆にリスクとされているのです。

国土交通省も、アメリカ等と同様に中古の流通を促進していく方向に舵をきっています。

 

府中市でマンションを買うなら中古の方が有利

いかがでしたでしょうか?

今後の人口減少、空き家増加の流れを考えれば、本当の値段(資産価値)を見極めて購入すべきことをご理解いただけたと思います。資産価値の面では中古マンションが有利です。

加えて、中古マンションであれば、府中市には多くの物件がありますので、あなたご自身で実際に見て、吟味して購入することができるのです。

 

買ってはいけない中古マンションを避けるには?

ただし、欧米のように不動産の透明性が確保されていません。日本の不動産業界はまだまだ顧客との情報の非対称性を頼りに商売をしています。

不動産業者の質は玉石混交で、スキルや知識・経験を備えた実力のある担当者もいれば、経験が浅く、知識やスキルの伴わない担当者もいます。

買ってはいけない物件を選別してくれるプロのエイジェント(担当者)を、あなたの中古マンション探しのパートナーとする必要があります。

 

まとめ

最後に府中市でマンションを買うときに新築か中古か、どちらを選べばいいかの基準をお伝えします。

  • 府中市には新築マンションが少ないが、中古マンションは豊富にある
  • 新築マンションでは設備が最新だが、中古マンションでは物足りなさを感じる物件もある
  • 新築マンションの修繕積立金は販売しやすいように安く設定されている
  • マンションの値動きは新築から20年ほどかけて、1/3ほどまで落ちる
  • 価格の下落が落ち着いた中古マンションが資産価値の面では有利
  • マンション探しにはスキルや経験のある不動産業者選びから

これらのポイントを押さえて、あなたの価値観にあったマンション探しをしていただければと思います。

参考になったら「いいね」をお願いします。

家を探し始めたばかりの方は、こちらの特別レポートをぜひご覧ください。

⇒ 特別レポート「住宅購入で絶対失敗しないための3つの方法」

-マンション

Copyright© アーチ地所有限会社 , 2020 All Rights Reserved.