リフォーム・リノベーション

府中市のリノベーションに向いている物件の特徴


中古を買って、オシャレなデザインに変えて、自分のアイデアや工夫を思いっきり反映した、世界で一つだけの自分の家を創る!考えただけでもワクワクしてきますよね。

でも、実際に物件探しを始める前に一つだけ抑えておいてください。それは、府中市で売り出されている多くの物件には、リノベーションに向く物件とそうでない物件があるということです。

本記事では、リノベーションに向く物件の特徴を、中古マンションと一戸建てに分けて詳しくご紹介しています。これから府中市でリノベーションしようと考えている、あなたにとって有益な内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。

ポイントについて手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

リノベーションに向く物件とそうでない物件がある

「自分は、購入した物件の内部は全て取り壊して、フルリノベーションするのでどんな物件でもOKだよ」と考えていませんか?

実は、物件によっては、建物の構造上こわせない壁があったり、配管の問題でキッチンの位置を大きく動かせない物があるのです。そんな物件の特徴をここからはお伝えしていきます。

 

リノベーションに向く中古マンションの特徴

リノベーションに向いている中古マンションの特徴は、以下の5つです。

  1. リフォームやリノベーションがなされていない
  2. 築年数がそれなりに経っている
  3. 壁式工法でない(間取り変更)
  4. 床下に配管スペースがある(水回りの移動)
  5. 中古マンションそのもに資産価値がある

順番にご説明していきます。

リフォームやリノベーションがされていない

これは、いまさら言わずもがなですが、せっかくリフォームやリノベーションされたものを取り壊してやり直すのは、もったいないからです。府中市には他に物件がたくさんあります。他の物件をあたりましょう。

築年数がそれなりに経っている

一般的にマンションは、新築時が一番高く、時の経過とともに右肩下がりに下落していきます。そして、築20年前後で価格は下げ止まりの傾向になります。

これは、マンションは利便性のある立地が多いので、古くても周辺の物件と同程度の家賃で貸すことができるからです。なので、お勧めは築20年ぐらいのマンションです。

壁式構造でない(間取り変更)

マンションの構造には、ラーメン構造と壁式構造があります。両者の違いは、建物を支える方法です。

ラーメン構造は、柱と梁で支えますので間取り変更の自由度が高いです。壁式構造は、文字通り壁で建物を支えます。耐力壁(建物を支えている壁)はとりこわせないので、間取り変更の自由度は低いです。

したがって、壁式構造はリノベーションに向いていません。なお、壁式構造は高い建物を建築できませんので、5階建てなどの低層マンションの物件は注意してください。

床下に配管スペースがある(水回りの移動)

コンクリートの床(スラブ)に直接床材(フローリング等)を貼ったマンション(直張り)が一般的です。ただし、中には木造と同じように根太(ねだ)を組んだ上に床材を貼った「二重床」のマンションがあります。防音性が高く人気の施工法ですが、コストがかかるので物件数は少ないです。

リノベーションにおいても、二重床のマンションはお勧めです。二重床だとスラブと床材の間に空間があり、そこに配管を仕込めるのでキッチンなどの水回りの移動がしやすいからです。

中古マンションそのものに資産価値がある

そもそも論でうすが、資産価値がない中古マンションにリノベーションをして費用をかけても無駄だからです。売りたいときにいつでも売れる資産価値のある物件を選びましょう。

 

リノベーションに向く中古住宅・中古戸建ての特徴

リノベーションに向いている中古戸建ての特徴は、以下の4つです。

  1. リフォームやリノベーションがされていない
  2. 木造(在来工法)・RC(ラーメン構造)・重量鉄骨造
  3. 耐震改修工事を行うときは木造住宅
  4. 土地価格だけで売られているような物件

こちらも順番にご説明します。

リフォームやリノベーションがされていない

これは、マンションのところでご説明したとおりです。

木造(在来工法)・鉄骨系プレハブ工法・RC(ラーメン構造)・重量鉄骨造

これらは全て間取り変更がしやすい工法・構造なので、リノベーションに向いています。

  • 木造(在来工法)は、古くからある木造の建て方です。柱と梁と筋交いで建物を支えます。
  • 鉄骨系プレハブ工法は、工場で部材を生産し現場で組み立てるプレハブ工法のなかで、間取り変更の自由度を売りにしています。
  • RC(ラーメン構造)はマンションと同じです。
  • 重量鉄骨造も作りはラーメン構造です。

耐震改修工事を行うときは木造住宅

木造特に在来工法の住宅の構造計算が、従来簡易的なものだったので、最新の技術で耐震改修を行うメリット大きいし、安心できます。

土地価格だけで売られているような物件

物件資料で、土地(古家付き)となっている物や、一戸建て(築古年)となっている物です。大規模なリノベーションを予定しているなら、建物原価0円購入しているので新築するよりコストパフォーマンスが高くなります。

ただし、これらの物件は建売業者も狙っているので、競争が激しいです。

 

リノベーションプレミアムに気を付けよう

近年、リノベーションという言葉自体が流行し、リフォームより高級感をもたれています。なにかリノベーションしただけで資産価値が増したような錯覚をもたらしているのです。

「中古マンションを購入してリノベーションをしても新築マンションよりも安くて済みます」というキャッチフレーズをよく見かけます。

これは、例えば1000万円のマンションに1000万円のリノベーションをしたら、周りの3000万円の新築マンションと同じ資産価値を手に入れたような錯覚を与えているのです。しかし実際に売りに出してみたら、1500万円でしか売れませんでした というケースです。

新築マンションが、購入して1日住んだだけで中古マンションになり、新築マンションの価格に付加されていた分譲主の利益や販売経費分が消し飛んでしまう「新築プレミアム」に似ていませんか。

この新築プレミアムになぞらえて、支払った金額と市場価格との差を「リノベーションプレミアム」と呼んでいます。

あなたにとっての100%は、他の人の100%ではありません。いくらこだわりのリノベーションをしたところで、市場では評価されにくいのです。

リノベーションには注文住宅のような、自分のこだわりを反映させることがメリットがありますが、それと相対するように、かけたお金の分が資産価値に反映されるわけでないことに注意が必要です。

リノベーションのメリットとデメリットをよく理解した上で、どのように暮らしていきたいかを考えるようにしてください。まとめ

最後に府中市のリノベーションに向いている物件の特徴やポイントをまとめておきます。

  • リノベーションに向く物件とそうでない物件がある
  • マンションの場合は、リフォーム・リノベーションがされていない、20年以上の築年数、壁式工法でない、資産価値が見込める物件
  • 戸建の場合は、リフォーム・リノベーションがされていない、木造(在来工法)・鉄骨造・RC(ラーメン構造)・重量鉄骨造であること
  • 耐震改修工事を行う場合は木造住宅であること
  • 土地価格だけで売られているような物件
  • リノベーションプレミアムに気を付ける(リノベーションにかけたお金と市場の評価)

これらのポイントを押さえて、府中市のリノベーション向き物件を探すようにしてください。

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