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中古マンションの狙い目の築年数は?


中古マンションの大きなメリットは、新築マンションと異なりモデルルームやパンフレットなどの販売経費や分譲会社の利益がのっていない分、安く購入できることです。

ただ、一口に中古マンションといっても様々なモノがあります。具体的には築5,6年の築浅から築30,40年の築古までバリエーションが豊富です。

府中市で中古マンションを購入するなら、どれくらいの築年数の物件に狙いを定めれば良いと思いますか?

結論から言いますと、第1回目の大規模修繕工事が終わって、2000年6月の建築基準法改正以降の2000年前半のマンションがコスパが高いと考えています。

以下にその根拠をお示ししていきます。

築年数が新しければいいわけではない

中古マンション 築年数

もちろん、建物として新しいに越したことはないですし、事実、築浅のものほど人気です。できるだけ築年数の浅い物件を選びたいと思う方は多いでしょう。

しかし、ここ5,6年は建築費の高騰や、土地価格の上昇により、分譲時の価格そのものが高いので、2,3割価格が下がっても割安感はありません。加えて、分譲会社は少しでも販売価格を抑えようとしているので、マンションの質は少し落ちます。

つまり、マンションが建てられた時の社会の状況によって品質や分譲価格が変わってくるということです。「どの年代の建物か?」という見方も非常に重要になってきます。

中古マンションは建てられた年代によって変わる

中古マンション 築年数

日本で最初の分譲マンションは、1956(昭和31)年の「四谷コーポラス」です。以来何度かのマンションブームを繰り返しながら発展してきました。

1960年代後半~70年代に旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)が個人に融資するようになったので、本格的に普及が進みました。旧住宅都市整備公団や住宅供給公社が建てた郊外型の団地が代表的です。

その後、1981年に建築基準法が改正され、耐震性能が今の基準になりました。

1982年~1990年は基本性能もアップし、給水管などの耐久性もアップしました。時代はバブル期を迎え、ビンテージマンションといわれる豪華絢爛なマンションが建設されました。その一方で投資や投機用のマンションも多く、遮音性や断熱性など劣る物件もあります。

1991~1993年はバブル崩壊後で販売不振のため供給自体が少なめです。価格を下げるため狭い物件が目立ち、コンクリートの厚さは150㎜のものも多く、遮音性が劣るものもあります。

1994~1999年は、「大量供給時代」と言われ、多くの物件が分譲されました。特徴は、駅近で大規模なマンションが多く、オートロックや宅配ボックス、梁が目立たない工法(アウトフレーム工法)もでてきました。

2000~2006年は、2000年4月に「品質確保促進法」が施行され、マンションの基本的な性能があがりましたし、6月の建築基準法改正により中間検査が義務付けられ建築の精度もあがりました。コンクリート厚180mmのものが増え、遮音性もアップし、ディスポーザーや食器洗浄乾燥機が出て設備も充実しました。

また、「失われた10年」といわれる時代で、企業は不況を乗り切るため福利厚生施設や工場の跡地を積極的に売却したので、立地の良いマンションが比較的安価で供給された時期なのです。

2007~2008年は、プチバブルのような景気で土地価格や建築費が上昇し、少し部屋の狭い物件が多いです。

2009~2011年は、リーマンショックの影響で物件数は少ないが、建築費も安く比較的質も良い時期です。

2011年~2013年は、ご承知のように東日本大震災があり耐震性能への注目度が上がった時期です。高耐震、免震、制震性能を備えたマンションが多いです。

2014年以降は、前述のように新築マンションの値段が上がっているのに、品質は落ちます。

中古マンションの狙い目の築年数は?

年代別に中古マンションを見ていくと、2000~2006年が、立地、品質、設備、価格といった要素において、コストパフォーマンスが高いといえます。
また、データによると建築後15年ごろには価格は新築時の5割~7割程度になりますし、その後は下げ止まりになるため、資産価値の面でもメリットがあります。

以上から、2000年6月の建築基準法改正以降の2000年前半のマンションが狙い目になることをご理解いただけたと思います。

管理のチェックをプロに依頼して賢い中古マンション購入を

中古マンション 築年数

ただ、同じ年代のマンションだからといっても、すべて同じではありません。マンションは、維持管理の状態によって傷み具合は変わってきます。

次に大事になってくるのがマンションの管理状況です。国土交通省の「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、大規模修繕は12年に一度実行することを目安にしています。2000年代前半といえば丁度その時期に当たりますので、大規模修繕工事が完了しているのか、まだであれば、いつ着工するのか確認しておきましょう。

また、同ガイドラインでは、25年先までの長期修繕計画を策定し、その計画に基づいた修繕工事の実施を推奨しています。購入を希望しているマンションに「長期修繕計画」があるのか、内容はどのようになっているのかも確認しておく必要があります。

そして、大規模修繕工事の資金となるのが、所有者が毎月積み立てている修繕積立金になります。この金額が適正に積み立てられているのか、積立金の月額は適正か確認しておく必要があります。国土交通省のガイドラインによると、平均的なマンションで、1㎡当たり140~265円としています。

また、マンションの所有者は、修繕積立金を毎月支払う義務がありますが、中には滞納してしまう人もいます。長期的な滞納者がいないかチェックしておくことも大事です。

そして、マンションのこれまでの修繕履歴も見ておくこともお勧めしておきます。

私があげた「第1回目の大規模修繕工事が終わって、」としているのは、このあたりがクリアになっていることを意味します。

このようなことは、マンションを初めて購入しようとする人には、ハードルが高いです。信頼できるプロ(エージェント)に依頼して、資料を収集してもらい、分かりやすく解説してもらいましょう。

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