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府中市の中古マンション購入時の住宅ローン控除で気を付けたいことは?


府中市で中古マンションを購入するにあたって、住宅ローン控除が使えるかどうかが気になる方は多いと思います。結論から言えば、中古マンションでも住宅ローン減税を利用することは出来ます

ただし、利用にあたって条件があり、気を付けるべきポイントもあります。そこでここでは、府中市で中古マンションの購入を検討する際にぜひ知っておきたい住宅ローン控除を利用するための条件や、気を付けたいポイントについて説明します。

府中市の中古マンションで住宅ローン控除を利用するための条件

府中市の中古マンションで住宅ローン控除を利用するにはどのような条件があるでしょうか。所得の制限やローンの種類などの金融・経済的な条件から住宅の面積などの不動産に関する条件などいろいろあるようです。

中には、普段の生活にはなじみのない書類も集めて提出する必要があります。まずは住宅ローン控除が適用される条件についての解説します。

所得やローンに関する条件とは

住宅ローン控除を受けるための主な条件は以下の通りです。

  • 年間所得合計は3000万円以下
  • 返済期間が10年以上
  • 銀行、住宅金融支援機構、公務員共済組合、信用組合や農協、地方公共団体、勤務先(年利1%以上に限る)などから借り入れたローン
  • 登記簿面積(床面積)が50平米以上の住宅
  • 築年数が25年以内
  • 築年数が25年を超える中古マンションの場合は耐震性能があること

中古マンションを探すうえで、注意するポイントは築年数と耐震性能です。耐震性能とは建築士の資格者が現行の耐震基準を満たしていると判断されることです。1981年6月の建築基準法改正以降の中古マンションであればいいというわけではないことに注意が必要です

築25年以上の中古マンションの場合は、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)や既存住宅売買瑕疵保険への加入により、耐震基準を満たしていることを証明する必要があります。

ここからは、築年数要件を満たさない中古マンションで住宅ローン控除を受けるために必要となる、耐震基準適合証明書、既存住宅売買瑕疵保険、さらに検査済証について説明します。

耐震基準適合証明書

文字通り、耐震基準を満たしていることを証明する書類です。一級建築士が発行します。繰り返しになりますが、通常、中古マンションなどの耐火建築物は築25年以上の物件は住宅ローン控除の対象とはなりません。

例外として「耐震基準適合証明書」が発行された物件であれば対象にできるのです。またこの耐震基準適合証明書の発行を受けることで、登録免許税の減税や贈与税の非課税枠を利用できたりするようになります。

なお、住宅ローン控除・登録免許税の減税・贈与税の非課税枠のそれぞれに耐震基準適合証明書の原本が必要になるので、発行に際しては枚数に注意してください。

またこの書類は売主の名前で発行する必要があります。つまり引渡しが終わってから発行を受けても、住宅ローン控除を利用することはできません

既存住宅瑕疵保険

既存住宅瑕疵保険は「売主が宅建業者の場合」と「売主が宅建業者以外(個人間売買)の場合」があります。いずれも住宅に欠陥(瑕疵)があったときに保障してくれる保険です。

この保険は専門機関に調査してもらい、その住宅に欠陥がないことを証明してもらいます。調査してもなお、発生した欠陥については保険会社にあたる住宅瑕疵担保責任保険法人が保障してくれる保険なのです。専門機関が欠陥はないことを証明してくれるので住宅ローン控除の適用が可能になります。

また既存住宅瑕疵保険へ加入することで、「すまいの給付金」が利用できるようになります。中古戸建てではややハードルが高いものの、中古マンションでは比較的取得しやすい書類です。

「すまいの給付金」を受けられるのは、売主が法人(不動産業者)である消費税の課税物件のみです。個人が売主の時は、住まいの給付金は対象になりませんので注意してください。

もちろん、この保険への加入も引渡し前までにかならず行っておく必要がありますのでご注意ください。

検査済証

建物は建築工事が終了すると完了検査を受けます。この完了検査は建築主事と呼ばれる有資格者や民間の確認検査機関が行ないます。完了検査を受けて適法に建築されていることが確認されると交付されるのが検査済証なのです。

検査済証があると適法に建築されたことが証明されるので住宅ローン控除を受けることができます。逆に検査済証がないと、適法に建築されたことが証明できないため、耐震性能が確認できず、耐震基準適合証明書の発行や既存住宅瑕疵保険へ加入はできません。

また検査済証は、完了検査自体が建築確認と違って法的な強制力がないため、古い中古マンションでは検査済証が存在しない、もしくは紛失している(一度のみの発行で再発行は不可)物件が多く存在します。

中古マンションの場合、建築時の設計図書を保管しているのは管理会社か管理組合です。不動産仲介業者に依頼して、その所在の有無を確認するようにしましょう。

プロでもミスが多発?中古マンションの落とし穴

ここ最近の中古マンション市場の活況も手伝って、中古マンションの取引量が増えてきていますが、それとともに増えてきているのトラブルです。

特に築年数を超えた中古マンションでの住宅ローン控除をはじめとした税制優遇を適用させるための手続きや段取り、説明に誤りがあるようです。実際に私も実際に取引をする中で、明らかに分かっていない担当者に出会うことも多々あります。

そこで、ここからは府中市で購入する前に確認すべき中古マンションで住宅ローン控除を受ける際の注意点を説明します。耐震基準に関する書類がない場合や、個人間で売買した中古マンションの場合は特に注意が必要です。それぞれ注意すべき点について見ていきましょう。

耐震基準を証明する書類がない物件

検査済証がない場合、原則として住宅ローン控除を受けることはできません。新耐震基準と言われる1981年6月以降に建築確認を受けた中古マンションであっても、検査済証なしには現行の耐震基準を満たしていると認められません。

例外として、耐震診断、もしくは耐震改修工事が実施されているマンションで現行の耐震基準を満たしていると証明が出来れば、旧耐震の中古マンションでも住宅ローン控除をはじめとした減税制度が利用できます。

プロであっても、これらの制度を知らない業者もいます。私が経験したのは、新耐震基準であれば大丈夫と勘違いしていた業者や、フラット35の適合証明書と勘違いしている業者がいました。いずれも、誰もが知るような大手業者です。

個人間で売買した中古マンション

個人間取引で消費税がかからず低価格で購入できそうな物件には、落とし穴もあります。個人間で売買した物件には消費税がかかっていません。こうした物件は住宅ローンんの最大の控除額が200万円に抑えられているのです。

不動産業者がリフォームやリノベーションをして販売している中古マンションではこうしたことは起こりません。消費税がかかる物件は控除額合計が400万円となります。誰から買うのかによって控除額が異なってくるので注意しましょう。

 

住宅ローン控除で損をしないためには?

住宅ローン控除はとても複雑な制度です。特に日頃確定申告をしないサラリーマンにとっては慣れない書類との格闘になります。そんな難しい住宅ローン控除ですが、きちんと申告しないと控除を受けられなくなってしまうのです。ここでは住宅ローン控除で損をしないために気を付けるべき点について解説します。

翌年の3月15日までに確定申告

「確定申告書」と「住宅借入金等特別控除の計算明細書」を購入した翌年の3月15日までに所轄の税務署に提出することが必要です。府中市の場合、武蔵府中税務署の管轄になります。

もしも作成に自信がない場合は、2月半ばから府中市内でも税理士や税務署の職員が無料相談会を開催していますので相談に行きましょう。この3月15日という締め切りは厳守です。税務署は締め切りには大変厳しいお役所になります。3月15日が土日になると締め切りが変更されるので注意が必要です。

書類はしっかり確認しよう

中古マンションを購入して住宅ローン控除を受けようとする場合は、以下のような書類が必要です。

  • 住民票
  • 金融機関等が発行する「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
  • 源泉徴収票
  • 家屋の登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 売買契約書コピー

これらの書類は府中市役所、法務局、勤務先等発行元がそれぞれ異なります。余裕をもって集めるようにしましょう。

2年目からは手続きはずっと楽に

住宅ローン控除を申請した初年はいろいろと手続きが面倒です。ですが、2年目からは勤務先の年末調整と一緒に処理してくれるのでとても楽になります。金融機関からの年末残高等証明書と税務署からの書類を勤務先に提出するだけです。確定申告する人も同様の書類を添付すれば足ります。

住宅ローン控除で失敗しないために、業者選びは慎重に

府中市の中古マンションを購入するとき、住宅ローン控除で失敗しないためには、何よりも取引の船頭となる不動産仲介業者の選定が、物件選びと同じくらい大切です。

住宅ローン控除の適用要件は、贈与税の非課税枠や、登録免許税の減税と同じ要件となるため、特に贈与が絡んだ時の損失は数百万円にもなります

せっかく中古マンションを安く購入できたと喜んでいても、他で損失を出していたら元も子もありません。ぜひ、大きな買い物で失敗しないためにも不動産仲介業者選びは慎重に行うようにしてください。

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家を探し始めたばかりの方は、こちらの特別レポートをぜひご覧ください。

⇒ 特別レポート「住宅購入で絶対失敗しないための3つの方法」

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