近年、住宅市場で人気が高まってきているのが中古住宅（戸建て）です。
中古住宅は一般的に低価格であり、まだまだ十分に住むことができるのに、土地値で取引されてるなど、いわゆる掘り出し物といえる物件と出会える可能性があることが魅力といえるでしょう。
ただ、せっかく気に入った物件を見つけても、肝心の住宅ローンが組めなかったり、希望金額に満たない額しか承認されず、購入を諦めなければいけないケースがあります。
この記事では、住宅ローンが組めない中古住宅の特徴、住宅ローンが組みにくい中古住宅について解説します。中古住宅を探す時の秘訣についてもお伝えしています。
住宅ローンが組めない中古住宅の特徴
中古住宅を探す時に注意しなければならないのは、そもそも住宅ローンが組めない物件があることです。以下の３つの場合です。
違法建築
各金融機関の住宅ローンの商品説明には、文言の微妙な違いはあっても概ね「対象物件が、建築基準法およびその他の法令の定めに合致していない場合はお取り扱いできません。」との一文が入っています。
つまり、「違法建築」物件は住宅ローンが組めないのです。
具体的には、建築基準法に定められ、都市計画で指定された建ぺい率や、容積率をオーバーしている物件です。
例えば、以下の２つの場合になります。
- マイソク（物件資料）に建ぺい率60％と書いてあるのに、敷地100㎡の土地に建物1階部分が80㎡ある物件
- 同じくマイソク（物件資料）に容積率200％と書いてあるのに、敷地100㎡の土地に建物1階と2階の面積をたすと300㎡になる物件
中古住宅（戸建て）は、当初建築法規に合致し検査済証をもらっていても、あとから所有者が自由に増改築できますので、売買時点で違法建築物件になってしまっているケースが多々あります。
やっかいなのは、増改築を行っていても登記をしていない物件があることです。登記簿上では適法だが実際は違法建築のケースです。登記簿と固定資産税評価証明書の面積を見比べる必要があります。
再建築不可
建築基準法では、住民の安全な生活を確保するために、建物を建築する条件を定めています。それは、建築基準法上の「道路」に間口2ｍ以上接することです。
中古住宅のなかには、この建築基準法の条件を満たしていないのに建っているものがあります。
この場合、建物自体は利用できますしリフォームも可能ですが、現在の建物を取り壊して新しく建築することはできません。「再建築不可」物件といいます。
金融機関は、「再建築不可」物件を住宅ローンの対象として取り扱いません。
建物の基礎が一部が越境している（されている）
中古住宅（戸建て）は隣の家と地続きです。どこまでが自己の所有で、どこからが隣（他人）の所有か境界が重要になります。境界をめぐって深刻な紛争になっているケースも多々あります。
ましてや建物の基礎の一部が越境していると隣の所有権を侵害していることになりますし、隣から越境されていると、自分の所有権を充分に利用できないことになります。
金融機関は、この越境のケースも住宅ローンの対象からはずしています。
住宅ローンが組みにくい中古住宅
住宅ローンは融資金額も高額で、融資期間が長期に渡りますので、金融機関の負うリスクが高くなります。
リスクヘッジのために、金融機関は融資する住宅に抵当権を設定します。
そして、もしも返済をしてもらえないときは、抵当権を実行（住宅を競売）して住宅ローン残債を回収します。
もしもの時に残債回収できるかという物件の担保評価が、中古住宅の住宅ローン審査で重要になってきます。
出典：国土交通省「平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」
これは、国土交通省による「金融機関の住宅ローン審査で重視する項目」調査の結果です。「担保評価」は上から4番目になっています。
建物は古くなっていくにしたがって資産価値が減価していきます。
したがって、中古住宅の住宅ローンは、金融機関による担保評価によって、融資が付かなかったり、希望の融資金額に満たなかったり、融資期間を希望より短かくされたりするのです。
旧耐震基準の物件
近年、「旧耐震基準の物件」には住宅ローンの融資を行わない金融機関が増えてきました。
旧耐震基準の物件とは、昭和56年6月以前に建築確認申請を行って建築された物件をいいます。
昭和56年に建築基準法が改正されて耐震基準が大きく変わりました。改正以降の新耐震基準に合致していないと担保評価で大きなマイナスとなるからです。
金融機関によって特徴がある
住宅ローンの審査基準は統一されたものがあるわけではありません。各金融機関によて、そぞれ独自の基準を使って審査します。したがって、A銀行では融資不可でもB銀行では融資可能なケースも多いです。
一般的には、都市銀行より地方銀行が、地方銀行より信用金庫や農協・漁協などの方が、審査がゆるいといわれています。また、各金融機関の個々で時期によって融資スタンスが厳しかったり、ゆるかったりします。
実際に、銀行６行にことわられたけれど７行目で住宅ローンが組めたというお客様もいらっしゃいます。
金融機関の特色に詳しい不動産会社から
中古住宅は個別性が非常につよく、取り扱い難易度も高いため、不動産会社によってはマンションに特化して中古住宅（戸建て）は取り扱わない会社もあります。
また、売り側の仲介に強くても、買い側の仲介には強くない不動産会社もあります。このような会社は、住宅ローンにおける金融機関の特色や融資スタンスなどには疎いです。
中古住宅の仲介経験や実績が豊富な不動産会社から購入しないと失敗するリスクが高くなります。中古住宅の買い側の不動産会社（エージェント）を選ぶようにしましょう。
欧米諸国では、不動産会社選びは物件選びと同じくらい重要なこととして認識されています。日本でも基本的に物件はどこの不動産会社からでも購入できますし、支払う仲介手数料も同じです。そうであれば、中古住宅のプロから買うのが賢い選択になるでしょう。
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