新築戸建てやリノベーション済み物件の仕上がりたての雰囲気はとてもよいものです。ですが、そればかりすすめてくる不動産業者には注意が必要です。
それは買い手の事情ではなく、自分たちの都合と利益のためだからです。
この記事では、新築戸建てやリノベーション済み物件ばかりを勧めてくる不動産業者の考えていることや、不動産業界の仕組み等について解説します。
不動産業界の仕組み
(イラスト：不動産仲介の全体像）
業者によっては新築戸建てやリノベーション済み物件ばかりすすめてくる業者もいます。確かに新築戸建てやリノベーション済み物件はきれいで見栄えもよいものです。ですが、その中には不動産業界特有のカラクリも見え隠れします。不動産業界の報酬の仕組みについて解説です。
そもそも仲介の仕事とは？
不動産の仲介は売主と買主を引き合わせ、売買を成立させるのが仕事です。
円滑に取引が進むように段取りを整え、安全に取引が終了するようにしなければなりません。不動産業者に重要事項説明の義務が課されているのはこのような理由によります。
仲介手数料の仕組み
不動産の仲介手数料は、売買金額の3％に6万円を加算した額に消費税を加算したものです。例えば3,000万円の物件ならば、（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105.6万円になります。
物件価格が高ければ高いほうが仲介手数料を受け取れるシステムなのです。こうなるとなるべく高い物件を仲介したほうが稼ぐことができます。
仲介手数料は成功報酬型
そしてこの仲介手数料は事前に受け取ることができません。いわゆる成功報酬なのです。仲介手数料は売買契約が成立しないと請求ができません。途中で破談になった場合や内覧だけの場合では仲介手数料は受け取れないのです。
また、不動産売買の場合、売買契約が締結されても引き渡しが後日という場合も多くあります。地方の商慣習やその会社の方針によって物件の引き渡し時に仲介手数料を受け取る場合もあるのです。いずれにしてもすぐには受け取れないのが仲介手数料になります。
不動産業者の報酬は仲介手数料のみ
不動産業者が不動産仲介を行って売主や買主から受け取ることができる報酬は仲介手数料のみです。ネット上でも仲介手数料が高い、といった議論が行なわれることもあります。
その是非はともかく、不動産業者としては仲介手数料をなるべく多く受け取りたいと考えるのです。そして、不動産業者が最も多くの仲介手数料を受け取れる手段が存在します。それがこれから説明する「両手仲介」という手法です。
両手仲介とは？
両手仲介とは、売り手と買い手の双方と媒介契約を結び、仲介手数料を受け取る行為です。両方と直接媒介契約を結ぶことから両直とも呼ばれています。
アメリカなどでは法律で禁止されていますが、日本では宅建業法をはじめとする法律で禁止されているわけではありません。実際に多くの取引で両手仲介による売買が成立しています。
両手仲介の仕組み
不動産業者は依頼者から法定以上の報酬を受け取ることができません。例えば1,000万円の物件を仲介した場合、消費税込みで約40万円の報酬となります。
ただ、宅建業法では売り手と買い手の双方の不動産業者となることを禁止していません。このため、1,000万円の物件であっても最大約80万円の報酬が受け取れるのです。
売主または買主いずれか片方の仲介と手間がほとんど変わらないのですから、どの不動産業者はどこでも両手仲介を狙います。
両手仲介の弊害
不動産業者としては、両手仲介は収益面からも望ましい取引です。一方で買主側から見ると、歓迎できない負の側面もあります。
それは買主の都合よりも不動産業者の都合が優先される可能性があるからです。
例えば、金額の高い物件を紹介される、買わなくてもよい不動産を買わされるといったことになります。
残念ながら、一部の不動産業者は自社の利益優先で買主のことをあまり配慮してくれない会社もあるものです。
両手仲介が自社利益を優先している面も否めません。新築戸建てやリノベーション物件ばかりすすめてくる不動産業者はこうした業者が多いのです。
こういう弊害があるからこそ、国によっては両手仲介を法律で禁止しているのです。
なぜ不動産業者は新築戸建てやリノベーション済み物件ばかり紹介してくるのか
それでは本記事の本題でもある、新築戸建てやリノベーション済み物件ばかり紹介してくる不動産業者の心理と、注意点について説明します。
高い物件価格と両手仲介で効率がいい
まずは不動産業者側からの事情が関係してきます。新築やリノベーション物件はその高い物件価格で非常に効率よく稼ぐことが可能です。
両手仲介を成立させることができれば、1案件で2倍の報酬が得ることもできます。新築戸建てやリノベーション物件ばかりすすめてくる不動産業者は高い手数料と両手仲介を狙っているのです。
調査のリスクが少ない
実は新築戸建てやリノベーション物件は調査が比較的楽なのです。建物については売主が新築したり、リノベーションをしたりしているため、ここから情報を得ることができます。
これが中古物件だとそうはいきません。ゼロからすべて調査する必要があるのです。売主も個人で築年数も経過していると、図面もない、修繕の履歴もわからない等のないない尽くしになる可能性もあります。
仲介業務の中で調査の仕事は多くの部分を占めるものです。なにしろ、調査不足で訴訟になることだってあります。そうしたリスクが少ないのも不動産業者が新築戸建てやリノベーション物件をやりたがる理由のひとつなのです。
専門知識が少なくても仲介可能
例えば更地の取引の場合、その土地にどんな建物を建てられるかを調査し、説明しなければなりません。法律や役所での調査に詳しくないとスムーズにはできません。
一方、新築戸建てやリノベーション物件は、建物に関する情報は売主から入手できます。同じメーカーの物件であればグレードの違いや設備の違いはありますが、これまでの知識を流用すれば対応可能です。
仲介業務は専門知識が必要ですし、新築戸建てやリノベーション物件でもそれは変わりません。ですが、不動産に関する専門知識を網羅していなくても、新築戸建てやリノベーション物件の仲介は可能なのです。
希望を理解してコンサルティングしてくれる業者を探そう
こちらの希望を伝えて、新築やリノベーション済み物件ばかりを紹介してくる業者には気を付けるようにしましょう。
それがあなたの希望であればいいのですが、そうでない場合は特にこういった不動産業者に注意しましょう。
売りたいばかりに良いことばかりをキレイな言葉で営業してきますが、中には買ってはいけない物件もたくさんあります。
そんな物件を購入しても割を喰うのは物件を買ったあなたです。そんあ後悔をしないためにも、ご自身の希望条件を踏まえてしっかりコンサルティングをしてくれる不動産業者を探すようにしてください。
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