マンション ライフプランニング

中古マンションを購入する時の頭金の目安は?


「今年こそ府中市のマンションを買うぞ!」と考えているあなた。

情報を集めていると、「マンションを購入するなら、頭金2割は用意しましょう」という解説があったり、「頭金ゼロで買えます」という広告が目に止まったりします。

「本当のところはどうなんだろうか?」と疑問に思っていませんか。

この記事では、府中市の中古マンションを購入する場合の予算組で、重要になってくる「頭金」の目安について本当のところを解説します。

中古マンションを購入する時の頭金の目安は金利情勢による

中古マンション 頭金

そもそも頭金とは、マンションの購入金額のうち住宅ローンにたよらず、自分で用意する金額(自己資金)のことをいいます。

つまり、中古マンションを購入する価格は「頭金+住宅ローン借入額」で決まります。

例えば、あなたが購入したい中古マンションの金額が3500万円だったとします。あなたの住宅ローン借入できる金額が3000万円なら頭金は500万円必要になります。2500万円なら1000万円、逆に3500万円借り入れでききるなら頭金は0円です。

そして、借入できる金額は金利情勢によって変わってきます。

昨今は超低金利の時代です。かつては住宅ローンの金利が8%なんて時代もありましたが、現在は1%を下回る住宅ローンが多数あります。

無理なく返済できる金額で住宅ローンを組んだとしても、借り入れできる金額は増えています。以前は年収の5倍が住宅ローン借入の目安でしたが、近年は年収の7倍程度までになっています。例えば、年収が400万円なら、以前は2000万円、今なら2800万円というぐあいです。

したがって、頭金の目安も金利情勢によって変わります。

自己資金をたくさん出した方がいいのは過去の考え方

「頭金2割は用意しましょう」という説は、過去の住宅ローンが借りられる最大額をマンションの価格の8割までとする金融機関が多かったためです。

現在では、そのような縛りを設けている金融機関はありません。しかも、金融機関によっては、マンションの金額全額だけでなく、後述する「諸費用」まで融資してくれるところもあります。つまり、自己資金0円で中古マンションが買えてしまうのです。

確かに、頭金(自己資金)をたくさん出すことは、借入額を抑えられ、最終的に総支払額を少なくできるメリットがあります。しかし、住宅ローンの金利が1%前後の今は、総支払額を少なくするメリットも小さくなりました。

かつて住宅ローンの金利8%の時代には、35年の住宅ローンを組むと総支払額がマンションの金額の倍以上になることもありました。現在の1%の金利で35年住宅ローンを組んでも、そこまで多額になりません。

シミュレーション例

借入金利 借入期間 借入金額 総支払金額
8% 35年 3500万円 約10440万円
1% 35年 3500万円 約4150万円

 

あえて手元にお金を残しておくのもあり

超低金利時代の現在は、なるべく手元に現金を残す考え方がトレンドです。つまり、自己資金の投入は最低限にして、目一杯の住宅ローンを組むという戦略です。

住宅ローンは35年の長丁場ですので、その長期の間には様々な出来事があるでしょう。不測の事態に備えて「生活予備費」を残しておきたいものです。なみに生活予備費としては、生活費の6ヶ月分〜1年分が目安が目安といわれています。

また、お子様の教育費用も忘れてはなりません。私立の小・中学校を予定しているなら直近に、高校・大学を考えても将来数百万円の資金が必要になります。

マンションに頭金をつぎ込んだので、教育資金が足りずに教育ローンを組んだ ということにならないようにしたいものです。教育ローンは住宅ローンより金利が高いのでご注意を!

 

諸費用分くらいは自己資金で

中古マンション 頭金

いくら0円で中古マンションが購入できる環境が整ったといっても、諸費用分くらいは自己資金でまかなうようにされることをオススメします。

中古マンションを購入する場合には、①売買契約を結び、②住宅ローンの手続きを行い、③住宅ローンでマンションの代金を支払い物件の引き渡しを受ける という流れがあります。

①の売買契約を結ぶ時に「手付金」を売主さんに預けなくてはなりません。「手付金」はマンションの価格の1割とするのが一般的です。

マンション価格の全額を住宅ローンで組んでも、住宅ローンのお金が出てくるのは③の物件の引き渡しを受けるときです。

「手付金」は③の物件の引き渡しを受けるときに、マンションの代金に組み入れられますので、「手付金」に要したお金は戻ってきますが、①の売買契約の時には立て替える必要があります。

また、中古マンションの購入には、マンションの価格以外に「諸費用」というものが必要になります。この「諸費用」とは、不動産会社の仲介手数料や、保証会社のローン保証料、登記費用などをいいます。

車を購入するときにかかる諸費用と同じようなものです。「諸費用」は概ねマンションの価格の1割程度の金額が必要です。

関連記事『府中市で中古住宅・中古戸建てを買う時に別途かかる諸費用の内容とは?』

したがって、マンション価格の10%=諸費用分は頭金(自己資金)を用意しましょう ということになります。

個人のバランスシートに注意

もう1つ注意しておくことがあります。

マンションは購入したときの価格がいつまでも続くものではありません。

もちろん、住宅ローンも支払いが進んでいけば残債も減っていきます。ただ、マンションの減価のスピードと残債が減るスピードに差異があると、売れる金額より残債が多いという現象(債務超過)が起こります。

債務超過になると、マンションを売却しても住宅ローンを完済できませんから、売りたくても売れないという事態に陥ります。

頭金(自己資金)の投入は最低限にして、目一杯の住宅ローンを組むという戦略をとった場合には、このようなリスクが高くなってしまいます。

 

頭金の適正額はライフプランニングで分かる

中古マンション 頭金

以上のように、頭金(自己資金)は、出しすぎるのも低金利時代に合いませんし、教育資金不足や不測の事態に対応できないリスクがあります。さりとて、出し渋って多額の住宅ローンを組むと債務超過に陥るリスクもあるのです。

頭金(自己資金)の目安は一概にマンションの価格の〇割といえないのです。

当サイトで何度もお伝えしているように、マンション購入の予算組はライフプランニングをしてから行って欲しいです。

人生の3大資金は、住宅資金(マンション購入資金)、教育資金、及び老後資金です。ライフプランニングでは、まず教育資金、老後資金をどのように確保していくかを考慮した上で、その余剰資金を住宅資金とします。

単に頭金(自己資金)をいくら出すかではありません。手元にいくら残すのか、これからどのように貯蓄し、資金繰りをしていくのかを考えるべきです。

とはいえ、ライフプランニングは個人ではハードルが高いです。当サイトではライフプランニングのサービスもご用意していますので、ご希望の方はぜひご利用をご検討ください。

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