一戸建て

府中市で中古住宅・中古戸建てを買う時に別途かかる諸費用の内容とは?


府中市の新築戸建てやマンションと同様に、中古住宅・中古戸建てを購入するときにも諸費用が別途かかります。ただ、この金額が10万円、20万円ならばいいのですが、通常は100万円を大きく超える金額を見なくてはいけません。

「建物以外の諸費用って何?」と漠然と考えている人が多いのですが、ここでは細かくその諸費用の内訳を精査していきたいと思います。

府中市で中古住宅・中古戸建てに別途かかる諸費用

収入印紙代

購入中古物件の価格によって金額が変わるのですが、仮に府中市で3000万円の中古一戸建てを購入する場合、売買契約書に1万円の収入印紙を貼付しなくてはなりません。(2020年3月31日までの軽減措置)

印紙代は、購入する物件価格(契約価格)によって変わります。その一覧は以下の通り。

契約価格 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

※平成32年3月31日までは、軽減税率が適用されています。
※不動産に関する契約のうち、その契約書に記載された金額が10万円以下のものには軽減税率がありません。また1万円以下の時は非課税となります。

登記費用

不動産を購入すると必ず登記費用が発生します。登録免許税、所有権移転登記などの費用に加えて、登記をお願いする司法書士への報酬も必要です。

①登録免許税

家を買うと「この不動産は○○のものです」と法務局に登記しなくてはいけません。この手続きに必要なのが登録免許税ですが、その計算式は【税額=課税標準×税率】となります。ここでいう課税標準とは売買の金額ではなく、固定資産税評価額となることがポイントです。

府中市の中古住宅・中古戸建て購入でかかる登記の種類と内容は以下の通り。

登記の種類 税額の計算式 軽減税率
所有権移転登記(土地) 固定資産税評価額×15/1000
※2021年4月1日以降は20/1000
所有権移転登記(建物) 固定資産税評価額×20/1000 固定資産税評価額×3/1000
抵当権の設定登記 借入金額×4/1000 借入金額×1/1000

※軽減税率は自己居住用の住宅に限ります。
※取得後1年以内に登記されること
※25年以内に建築されたものであること(緩和要件あり)
※床面積(登記簿謄本上の面積)が50㎡以上であること

ここでの年数要件による緩和要件については、住宅ローン減税の適用と同じ条件になります。詳細は関連記事「府中市の中古住宅購入で住宅ローン控除を使うためには?」を合わせて参照ください。

②司法書士報酬

国に納める税金ではありません。もろもろの手続きをお願いする司法書士の先生の報酬や、謄本取得にかかった手数料や交通費なども必要ですので頭に入れておきましょう。一概には言えないのですが、3000万円の中古住宅物件であれば10万円~15万円の範囲で大丈夫だと思います。

仲介手数料

中古住宅の売主と買主がいて、一般的にはその間に不動産会社が介在して売買を成立させます。これを【仲介】と言って不動産手数料が必要になってくるのです。

ごく稀にはこの不動産会社が所有する物件を販売することもあり、このケースでは仲介手数料は不要となります。あまり見かけないのですが、頭の片隅にでも入れておきましょう。

仲介手数料の計算式は、以下のようになります。

取引額 報酬額(税抜)速算式
200万円以下の場合 5%
200万円超400万円以下の場合 4%+2万円
400万円超の場合 3%+6万円

ちなみに計算式にあるプラス6万円というのは調整額です。例えば3000万円の物件で仲介手数料を計算すると、

200万円以下の部分 200万円×5%=10万円
200万円超400万円以下の部分 200万円×4%=8万円
400万円超えの部分 2600万円×3%=78万円
合計 96万円

3000万円に3%をかけると90万円になります。先ほどの仲介手数料の計算式の合計と比べるとちょうど6万円の差があることが分かります。どんな物件価格で計算しても6万円の誤差がでるので、簡易計算式にプラス6万円を使うようになったのです。

意外に知られていないことを最後に付け加えておきます。この計算式で導き出される手数料はあくまでも上限金額。つまり、交渉によって値下げも可能です。ただし大手をはじめとして、仲介手数料の値引き交渉には一切応じない業者も多くあります。

いたずらに交渉をして、業者の機嫌を損ねてしまっては元も子もありません。仲介手数料の値下げ交渉はよほど金額が高額でない限りは控えた方がいいというのが正直な感想です。

住宅ローン諸費用

現金で決済する方には関係ない項目ですが、大多数の方は金融機関の住宅ローンを使うのではないでしょうか?住宅ローンの諸費用には以下のようなものがあります。

住宅ローンの選び方や、府中市の金融機関ごとの特徴は、別記事「府中市で住宅ローンを借りるときのポイントとおススメは?」を合わせて参照ください。

融資事務手数料

住宅ローンを依頼する金融機関に払います。通常は1~5万円の間で金融機関によって差があります。後述の融資保証料がないとされている金融機関はその分を融資事務手数料として借入金額の2%ほどと設定している金融機関もあるようです。

融資保証料

保証会社に対して支払う保証料です。保証会社は保証人代わりに銀行の債務保証を行うという機能をもつ会社です。保証人をつけたとしても保証会社を外すことは出来ません。

費用については借入価格の2%としているところが多くあります。また支払い方は一括払いだけでなく、分割して月々の金利に上乗せして支払う方法もあります。またネット銀行をはじめ融資保証料のない金融機関もありますが、審査自体が比較的厳しくなります

金銭消費貸借契約書収入印紙

銀行と最終的にお金を貸す借りるの契約を金銭消費貸借契約書(よく省略して金消と呼ばれる)と言います。この時の契約書にはる収入印紙代が別途かかります。費用は借入金額によります。

記載金額 印紙税
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 400円
100万円以下のもの 1千円
500万円以下のもの 2千円
1,000万円以下のもの 1万円
5,000万円以下のもの 2万円
1億円以下のもの 6万円
5億円以下のもの 10万円
10億円以下のもの 20万円
50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
記載金額のないもの 200円

固定資産税等の精算金

年度分の固定資産税は1月1日時点での所有者に対して、1年間分の請求がなされます。途中で売買され所有権が変わっても、固定資産税を支払う義務は1月1日の所有者にあります。

そして売主・買主にとって不公平が出ないように、引渡し日に応じて日割り分を買主から売主に支払いことになります。計算となる起算日も地域によって変わり、府中市のある東日本では1月1日が起算日になります。

逆に愛知県より西の地域では4月1日が起算日となり、物件の所在地によって変わったりします。

火災保険料

火災保険は再調達価格という考え方を元に設定されています。たとえば、築30年で資産価値としては100万円程度しかない物件があるとします。価値が100万円だから火災保険金額も100万円でいいとはなりません。

現代の保険価格はあくまでも、その家と同じものを新築したらいくらかかるのか?をベースにして算定されます。その金額や支払い方法はプランなどによって変わってきますが、建物の評価額が2000万円、10年長期の一括払いを選択すると50万円弱が目安になります。

火災保険料は構造や、エリアによっても保険料に差が出ます。なるべく早い段階でいくらくらいかかりそうか、見積もりを取っておきましょう。

その他、10年一括ではなく1年ごとに払うプランもあり、掛け金は若干高くなりますがまとまったお金の支出は防げます。

不動産取得税

新築でも中古でも不動産取得税はかかります。不動産取得税は【税額=固定資産税評価額×税率】で算定されますが、中古住宅場合は新築住宅と少し計算方法が異なります。

  • 個人の居住用もしくはセカンドハウスである
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下である
  • 次のいずれかを満たす

イ:1982年1月1日以降に建築された住宅
ロ:新耐震基準に適合していると証明された住宅か既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅
ハ:新耐震基準に適合する改修工事を実施する住宅

この条件に当てはまることを前提としますが、さらに軽減措置などもあります。

物件にもよりますが、ごく一般的な中古住宅を購入すると土地・建物それぞれに控除が適用されるので、不動産取得税が0円になるのも珍しくはありません。

例えば府中市内で建築後10年、建物評価額1000万円、土地面積60㎡、課税対象床面積80㎡の物件を対象に計算をすると、不動産取得税より控除金額の方が大きくなり、不動産取得税は0円となります。

実際の計算は固定資産税評価証明書などに記載されている評価額が必要になります。

計算式

不動産取得税=(固定資産税評価額ー控除額)×3%

控除額

新築日 控除額
1997年(平成9年)4月1日以降 1,200万円
1997年(平成9年)3月31日以前 1,000万円
1989年(平成元年)3月31日以前 450万円
1985年(昭和60年)6月30日以前 420万円
1981年(昭和56年)6月30日以前 350万円
1975年(昭和50年)12月31日以前 230万円
1972年(昭和47年)12月31日以前 150万円
1954年(昭和29年)7月1日~1963年(昭和38年)12月31日 100万円

忘れがちなあらかじめ計算しておきたい費用

リフォーム・リノベーション費用、クリーニング費用

現状そのままで売っている中古住宅もあれば、すでに空き家状態できれいにリフォームが終わっている物件もあります。いずれにしろ、売買価格だけを見て購入すると、入居前に思わぬ修理費用がかかるなど痛い目に合います。

建築後15年経過した木造住宅を購入したとしましょう。室内は比較的綺麗なのですが、外壁のメンテナンスを15年間放置していたとしたらどうなると思いますか?

この物件が30坪の2階建てと仮定すると、120万円~150万円の外壁塗装リフォーム費用が要るのです。もちろん手を付けない選択もありますが、建物の今後を考えると私は絶対にお勧めしません。

室内リフォーム費用は千差万別になりますが、水回りを含めたリフォームをすると、300万円~500万円という大きな数字を念頭に置くのが無難と言えるでしょう。

引っ越し費用

これがなかなかの曲者。引っ越し費用は荷物の量と目的地までの距離が大きく影響するのは当然ですが、ピークである春先はその料金が跳ね上がります。

府中市内の短距離移動であっても、家族4人世帯の場合では10万円は超えると考えてください。昔からこの時期は高かったのですが、ここ数年はトラックドライバー不足にも拍車がかかり、できればこの時期は避けたいところです。

家具購入費

「お金をかけたくないから新しい家具は我慢します!」

こういうお客さんの声を私は何度も聞いてきました。しかし、実際に引越しをすると、なんだかんだと新しい家具を購入してしまうのが現実です。

また、カーテンも必ず必要になります。とくに狭いアパートなどに居住していた方が一戸建てに転居した場合は、50万円程度を見た方が無難でしょう。

ホームセンターなどで最安値商品を選択すれば価格は抑えられますが、予期せぬ費用に生活が圧迫されないようにしましょう。

府中市で中古住宅・中古戸建てを検討する際の諸費用の目安

府中市内で中古住宅・中古戸建てを購入する際の諸費用の目安ですが、カーテン費用、引っ越し代、借入金額などに大きく影響されるので一概には言えませんが、おおよそ10%前後を見ておけばいいと思います。

諸費用を節約したいときは、保証料の分割払いや、火災保険の年払いなどで対応することも出来ますので、一度事前にかかりそうな費用を概算でもいいので算出し、事前に資金計画を立てておきましょう。

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家を探し始めたばかりの方は、こちらの特別レポートをぜひご覧ください。

⇒ 特別レポート「住宅購入で絶対失敗しないための3つの方法」

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