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府中市の中古マンション購入で失敗しないための7つの注意点


府中市は2008年に『東京都内生活者実感ランキングベスト20』で1位を獲得するなど、住民の満足度が高い自治体として認知されています。東京都内へのアクセスもよく、程よく緑が調和した住環境も人気の理由のひとつではないでしょうか。

そんな府中市で住まいを探される方も多いのではないでしょうか。東京都内では、マンションの方が人気があり、新築マンションの価格が高騰し、今は良質な中古マンションも増えたことから、中古マンションを探す方も増えています。

そこでここでは、中古マンションを購入するときの一般的な注意点から、府中市独特の注意点も交えてお伝えしていきます。これから府中市で中古マンションを購入しようとお考えの方は、ぜひご覧ください。

将来の資産価値や流動性はどうか

まず1つ目の注意点ですが、資産価値が落ちにくい中古マンションを選ぶことです。中古マンションを購入するときは、人によってどれくらい住み続けるかは違ってきますが、人生100年時代といわれるこれからのことを考えると、将来の選択肢を増やすことができる意味でも、売りたいときに売ることができる、流動性のある(資産価値のある)マンションを選んだほうがいいと思います。

そこで府中市で中古マンションを選ぶときに、どのように注意すればいいのか、データを紐解きながら見ていきます。

東京都の中古マンションの相場は?

まずここ最近の中古マンションの相場がどのように動いているのか、東京都を含めた三大都市の価格推移を見てみましょう。

(出典:東京カンテイ公表のデータを元に加工)

安倍政権が発足した2013年ころから不動産市況は上昇を始めました。グラフだと少し分かりにくいかもしれませんが、2016年ころから他の都市部は上昇が続いていますが、東京都は微増するにとどまり、踊り場の様相を呈しています。

踊り場というのは、ある程度の上昇をして、今後の状況がまだはっきりしないときに見られる状況のことで、ある程度上昇は一服したことがこのデータを見ても分かります。これからどのように動いていくかが非常に気になるところですね。

このデータはかなり広範囲のものになりますが、次は府中市の中古マンションの相場を見ていきます。

府中市の駅ごとの中古マンションの相場は?

府中市と一言にいっても、駅もいくつか存在し、そのエリアごとに特徴があります。そこで駅ごとの中古マンションの相場とその推移を見ていきます。

(各駅ごとの平均坪単価にて作表 単位:万円)

駅名 現状価格(2018年時点) 1年前 2年前
武蔵野台 117 124 121
多磨霊園 149 151 148
東府中 162 168 165
府中 194 193 187
分倍河原 114 122 141
中河原 142 133 125
府中本町 161 107 184
西府 149 141 137

(西部多摩川沿線駅のデータは無 出典:東京カンテイ)

駅ごとのデータを見ると、その時の成約物件によって相場は多少上下するものの、府中市は比較的安定した相場が続いています。しかしながら、駅からの距離のデータを見ると、首都圏は駅から1分離れるごとに、坪単価で4万円下がっていくという結果が出ています。

ですから、府中市でマンションを購入するときは、どの駅で購入するかというよりも、駅から何分の中古マンションかということに気を付けて物件を選んだ方が、将来の値下がりのリスクは低くなると考えられます

マンションの管理状態は健全か

2つ目の注意点は中古マンションの管理についてです。マンションには、「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい、その資産価値は管理状態によって決まります。どんなにいい立地のマンションであっても、この管理状態がよくない物件は避けるべきです。

マンションの管理状態は、修繕状況や積立金の状況によって見ることができます。物件によってはいずれ大幅な積立金の値上げをしていかなければ、管理が立ち行かなくなると予測されるマンションも多くあります。

先日、国土交通省から公表された「平成30年度マンション総合調査」では、マンションの管理組合において修繕積立金の不足を認識しているのは、全体の約35%、さらによく分からない・不明というマンションが全体の31%強もあります。

よくわからない・不明のマンションにも、修繕積立金が不足するマンションは相当数あるはずなので、それを考慮すると半分くらいは買ってはいけないマンションと言えるのです

しかし明るいニュースもあります。この買ってなダメなマンションは買ってみないと分からないのではなく、調査によってある程度わかります。これこそが新築マンションにはない中古マンションのメリットなのですが、調査はどんな不動産会社でもしてくれるのかというとそうではありません。むしろしてくれないところの方が多いです

しかも一般の消費者にはなかなか入手できない情報になり、さらにはその管理状態を読み解くには、経験と知識が両方とも必要になります。弊社は管理状態も調査した上で、買ってもいいのか、買わない方がいいのかを判断します。

住宅ローン減税などの優遇税制が使えるか

3つの目の注意点は、住宅ローン減税などの税制優遇を利用できる中古マンションか気を付けることです。特に親御さんから住宅購入資金の援助を受ける、贈与が絡む場合は、このことに気を付ける必要があります。

住宅ローン減税は、新築マンションだけでなく中古マンションでも利用はできますが、築後年数の要件があり、マンションのようなRC造の場合は建築後25年以内であることがその条件になります。

また住宅ローン減税だけではなく、移転登記や抵当権設定登記などの登録免許税の減税や、住宅取得時にかかる資金の贈与税の非課税枠も同じ要件になります。

もし、あなたが気になった中古マンションが仮に25年を超えていた場合であっても、利用できることもあります。それはそのマンションに検査済証があるかどうかです。この書類があることで建築士が「耐震基準適合証明書」を発行できるので、その証明書をもって減税をうけることができます。

検査済証とは、マンションの建築が終わった後に、自治体の検査を受けて、確認申請を受けた建物と適合しているかを検査し、その証明として発行される書類になります。

マンションの計画時に提出する確認申請は法令上、必ず提出して許可を受けなければ建築することはできませんが、検査済証の発行対象となる完了検査は任意となっていることから、そもそも検査済証を発行していないこともあります。

また一度しか発行されず、再発行が出来ない書類でもあるため、紛失してしまっていることもありえます。いずれにせよ、築25年を超えるマンションはかならず「検査済証」が存在するか確認するようにしてください

さらに注意点としては、この住宅ローン減税を適用させるための「耐震基準適合証明書」や「既存住宅瑕疵保険」などの制度を知らない不動産業者もいます。皆さんが知っている大手の担当者であっても知らない方は多くいます。引き渡しを受けた後から発行しても手遅れですので、少なくとも契約前には判断ができるように仲介業者に依頼するようにしてください。

どんな人たちが住んでいるか

4つ目の注意点は、その中古マンションの年齢層です。新築マンションは、似たような世代の方達が入居する可能性が高いですが、中古マンションは少し事情が変わってきます。それなりに人が入れ替わっているマンションもあれば、ほとんど新築時から変わっていないマンションもあります。

どちらがいいかといえば、ある程度人の入れ替わりがある中古マンションを選ぶようにしましょう。なぜなら新築時からあまり住民が変わっていないマンションは住人の高齢化問題が起こります。

住人が高齢化すると、徐々に管理への興味を失い、大規模修繕などの合意形成がしにくくなります。逆にある程度住人が新陳代謝をしている中古マンションであれば若い世代も多く、合意形成も行いやすくなります。

どんな人たちが住んでいるかを知るためには所有者の方に聞くか、空き家や不動産会社所有で分からないときは、自転車置場を見てみることである程度予測はできます。

小さなお子様を載せるような補助シートをつけた自転車や、お子様用の自転車などが止まっていれば、ある程度住人の入れ替わりが発生しているマンションと見ることができます。

ただし、中古マンションであっても築年数によって変わってきますので、あまり築年数がたっていない中古マンションの場合は、あまり住人の入れ替わりについては気にしなくてもよい物件もあります。

時間や曜日を変えて周囲を確認しているか

5つの目の注意点は周辺の環境についてです。意外に見落としがちなのが、時間や曜日を変えて周辺環境を確認しているかということです。内覧のときはどちらかといえば休日の昼間が多いと思いますが、平日になると途端に交通量が増えたり、夜になると街灯も少なくて寂しい感じになるなど、街の表情は変わります。

特に最寄りの駅から歩いてみると、そこはいつもあなたの帰り道になるので、夜遅くなっても安全そうかどうか。もしそうでなければ対策は建てられそうか、そういった視点でみると、住んでみてからの「思っていたのと違った」を防ぐことができます。

周辺環境の確認は、実際に中古マンションを内覧して、気に入った物件を見つけたあとに行ってもいいですが、できれば本当に気になっている物件であれば内覧前に済ませておくことをお勧めします。

なぜなら、気になっているのが自分たちだけでないことも多く、条件のよい中古マンションの場合、早く決断をしないと他の人に取られてしまうリスクがあるからです。もちろん時期やタイミング次第ではあるものの、常に競争であるので、なるべく早く動けるように準備しておくことはとても大切なことです。

探している中古マンションの予算は適正か

6つ目の注意点はお金についてです。当たり前ですが、いくらいい中古マンションを購入できたところで、予算をオーバーしてしまい、月々の生活が苦しくなってしまっては、元も子もありません

あくまで住宅というのは、あなたが叶えたい豊かな暮らしを実現するための道具の一つでしかありません。理想の生活を追いかけるあまり、適正な予算を超えてしまっては、そもそも家を買う目的が果たせないのです。

私は特に住宅ローンが支払えなくなった方の物件売却をお手伝いしてきた経験から、無理なく支払っていける予算については、人並み以上に気を付けています。住宅ローンに縛られてしまう人生ほど、辛いものはないです

弊社では、ライフプランニングと呼ばれる手法をつかって、あなたが無理なく支払っていける予算をシミュレーションします。物件を探す時の順番に気を付けていただきたいのですが、中古マンションを探す前にやるべきことは、あなたにとって適正な予算を見極めることです。

住宅ローンは払えればいいというわけではありません。あなたが望む暮らしを叶えるために必要な支出をシミュレーションして、そこから無理なく支払っていける予算を算出します。

中古マンションを買って、そのあとに自分のやりたいことを考えても、順番が逆なのです。中古マンションを買ったばかりに、生活が苦しくなって家族の雰囲気が悪くなったり、お子さまの教育にお金をかけてあげられないようなことがないように、少し時間がかかっても予算についてはよくよく考えるようにしてください。

ポータルサイトから問い合わせていないか

7つ目の注意点は、不動産会社の担当者についてです。中古マンションに限らず、不動産購入は不動産会社の担当者の良し悪しが非常に大きな影響を与えます。いくら色々調べて知識を身につけても、ほとんどの消費者は取引は初心者です。これまで説明してきた注意点を実行するためにも、担当者の助けがないとなかなか出来ません。

しかし、あなたの味方になってくれる不動産会社の担当者は、すべてがあなたの味方とは限りません。中にはそもそも経験や知識が浅い担当者や、あなたの家を買ったあとの人生よりも、自分の売上にしか興味がない担当者もいるのです。

不動産業界にかれこれ40年ほどいますが、この業界ほど担当者のスキルや差がある業種もなかなか無いなと感じます。不動産取引でのミスは、あなたにとって大きな不利益になってしまう可能性もありますし、本当に売ることしか考えていない担当者もいます

そしてポータルサイトから問い合わせるということは、担当者を選ぶことができずに運次第になってしまうといことです。人生で一番大きな買い物で、あなたのパートナーとなる担当者が運任せで本当にいいのでしょうか?(※ポータルサイトとは、SUUMOやアットホームなどの物件情報サイトのことをいいます)

ご存知かもしれませんが、不動産業界は「レインズ」という不動産業界専用の物件データベースシステムで一つにつながっています。ここに流通している物件情報はほとんど掲載されていて、「レインズ」にアクセスできる不動産会社であれば、誰でもその中の物件を売ることが出来ます。

つまり、基本的にネット上で公開されている物件は、どの不動産会社からも購入することができます。ですからあなたは何もポータルサイトでたまたまその物件の広告を載せていただけの担当者に、大きな買い物の成否を任せるような必要はないのです。

この不動産業界の仕組みが分かれば、物件選びと同じように担当者選びが重要であることがご理解いただけるのではないでしょうか?

まとめ

ここまで府中市で中古マンションを購入するときに気を付けたい、7つの注意点を説明してきましたが、いかがでしょうか。7つの注意点を大きく3つに分けるとしたら、物件(中古マンション)・お金(予算)・人(担当者)に分けることができます

この3つの要素がそろっていると、あなたの中古マンション購入は失敗するリスクが大幅に下がるだけではなく、あなたの望む人生を叶えるものになる可能性が高くなります。府中市で中古マンションを購入する際は、ぜひこれらのポイントを念頭に家探しを始めていただけばと思います。

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家を探し始めたばかりの方は、こちらの特別レポートをぜひご覧ください。

⇒ 特別レポート「住宅購入で絶対失敗しないための3つの方法」

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