府中市で家を買うときに注意したい資産価値とは？

これから府中市で家を買おうとお考えの方に、ぜひ覚えておいてほしい注意点があります。それは、資産価値を意識した物件探しです。

府中市は2008年に『東京都内生活者実感ランキングベスト20』で1位を獲得するなど、住民の満足度が高い自治体として認知されています。それに伴い人口も増加しています。また出生率においても全国平均よりも良い数値が出ており、人口の水準が保たれることは、不動産の資産価値にとってはプラスに働きます。

しかしながら、これから人口減少社会の影響が出てくることを考えると、決して楽観的にいるわけにはいきません。人口が減って家があまるとき、不動産には何が起こるのか。そんな視点を持つことがこれからの住宅購入には欠かせません。

そこでここでは、なぜ資産価値を意識するべきか。また何を念頭に物件を探せばいいのかを説明していきます。これから府中市で住宅購入を検討している方は、ぜひ一読ください。

不動産が資産にならない時代

かねてから日本では「土地神話」という言葉があるように、不動産に対する資産価値のイメージは深く根付いています。しかし覚えておかなければいけないのは、この話は過去のものです。

私も不動産業界に40年ほどいますので、バブル時代も経験しています。バブルのころは、それこそ土地神話が信じられていた真っただ中で、どんな不動産も買えば値上がりするような時代が続きました。

しかしバブルは弾け、土地神話説も崩壊したように思えましたが、根強く残り、今でも一部では根本の部分で残っているような気がします。その間日本はどうだったかというと、バブル崩壊後、長い低迷期が続き、少し回復してきたように思えた2008年、リーマンショックを発端とした世界同時不況に襲われました。

そこから安倍政権が誕生した2012年ころから不動産市況は株式市況や円安を背景に上昇しました。一部ではバブル超えなんていわれていますが、ちゃんと見ればその様子は全く違います。

まずバブル時代は、すべての不動産が一律で上昇しました。どんな土地であっても転がせば（転売すれば）、利益がでたのです。しかし今の値上がりは一部の都市圏に集中していて、その周辺のエリアでは下げ止まるどころか、今でも下がり続けています。

これは過去の不動産取引の常識が終わったことを意味します。不動産が資産である時代は終わったのです。しかしすべての不動産が資産でないわけではありません。これからは資産になるものとそうでないものに大きく分かれていくのです。

資産価値を意識すると、どんないいことがあるか

一昔前の住宅購入のゴールは、都心の郊外に庭付きの一戸建てを持つことでした。今でこそ都心回帰が進み、駅近物件が人気になっていますが、昔はと夜になると都心から人がいなくなるという「ドーナツ化現象」が社会問題になったほどです。

そのころに郊外の一戸建てやニュータウンを購入した方は今どうなっているでしょうか。何千万という住宅ローンを払って、今では500万円以下で売りに出しても売れない物件がたくさん出てきています。

逆に結果として、今でもそれなりの値段で売れるところもあります。そういう人たちの住宅は、買った時と同じくらいかもしくは値上がりしていることすらあります。

少し分かりやすいように図示してみたいと思います。

	購入時価格	売却時価格	差額	30年間の毎月の住宅支出
Aさん	5,000万円	4,500万円	500万円	13,888円／月
Bさん	5,000万円	2,500万円	2,500万円	69,444円／月
Cさん	5,000万円	500万円	4,500万円	125,000円／月

この図は、それぞれ同じ価格で家を購入したAさん、Bさん、Cさんが、老人ホームに入ろうとして30年後に住宅を売却したときのケースです。

Aさんは住宅を売って、4,500万円もの現金を手にします。そしてそれを30年で割ると月々の住宅支出は13,888円で済んだということになります。BさんもAさんほどではないですが、2,500万円の現金を手にして、月々の住宅支出は7万円をきっています。

それに対して、大幅な値下がりに見舞われたCさんは、500万円の現金しか手に入らず、月々の費用も125,000円にもなります。あなたはどの人になりたいですか？　言うまでもないですね。

資産価値のある住宅を購入すると資産形成にもなる

2019年6月の最初に、金融庁がこれからの老後の生活費は公的年金だけでは賄えないので、別で2,000万円が必要という旨のことが公表されていました。

これからは人生100年時代です。長く働けるようなスキルを身につけるのも重要ですし、しっかり資産形成を行うことも重要です。そして資産形成において住宅は、非常にすぐれた資産にもなれば、そうでないこともこれからは出てくるということです。

弊社の仲介サービスはただ住宅を売ればいいとは考えていなくて、資産価値が将来も下がりにくい物件探しのお手伝いをする。あなたが人生をより暮らしを豊かにしていただくためのサービスとなります。

資産価値が下がりにくい家の特徴は？

それではどんな物件を探したらいいのと聞こえてきそうなので、資産価値が下がりにくい家の特徴についてお伝えしていきたいと思います。

立地

東京カンテイ社が、住宅の価格（資産価値）において影響度の大きい要因は何かという調査をしたことがあります。

広域の立地：60％（都会に住むのか、田舎に住むのか、どんな街にすむのか）
狭域の立地：30％（駅からの距離、周辺の施設など）
その他：10％（間取り、設備など）

その結果によれば、実に9割が立地ということでした。つまり、多くの人が気にするような間取りやデザインなどはそこまで価格に反映はされず、立地によって資産価値は決まるということです。

ですから、まず住宅を探すときはどんな立地にある物件なのかが、非常に重要な視点になります。私が考える立地の要件は以下になります。

駅からの距離
災害リスク
立地適正化計画

駅からの距離は分かりやすいと思います。近ければ近い方が利便性もよく、人気があります。また資産価値が下がりにくいということは、欲しい、住みたいと思える人が多い環境になるので、自分の好みだけでなく、客観的な視点を持つようにしましょう。

災害リスク

立地は災害リスクが低いエリアの方が安全面でいいのは言うことはありませんが、資産面においても非常に大きな影響があります。

府中市でいえば、地盤は全体的に固く、地震による揺れの大きさの違いも違うところはありません。しかし水害でいえば、やはり多摩川の北側がやや高くなっており、将来人口が減って不動産が余り始めたときに、人は災害リスクの低い方へ流れていきますので、資産価値も下がりやすくなることが予想されます。

実際全国的に見ても、同じエリアであっても災害リスクの低い立地の方が相場は高くなっています。都心部で一部例外もありますが、基本的に災害リスクと資産価値にはある程度の相関性は見られるので、府中市で家を探す際は、ぜひこのことも覚えておいてください。

立地適正化計画

立地適正化計画とは、2014年に施行された都市再生特別措置法という法律が根拠となっており、人口減少社会に備えて、より効率的な自治体運営が出来るように、市街化区域内（おおむね住宅化を図る区域）内において、住宅を集約するエリア、会社や商業施設を集約するエリアに線引きして分けていくことをいいます。

すでに多くの自治体がこの計画に取り組んでおり、ここ府中市でも例外ではありません。実際に府中市の立地適正化計画の案は2018年に公表されています。しかし、まだ案にもかかわらず昨年から今年にかけての公示価格が、住宅や商業施設を集約するエリアから外れてしまった地点では価格を落としています。

この住宅が集約されるエリアを「居住誘導区域」といい、会社や商業施設が集約されるエリアを「都市機能誘導区域」といいます。そしてこの２つに加えて、「どれにもあてはまらないエリア」の３つに分けられます。

どれにも当てはまらないエリアとは、今後もし人口が減少して税収が著しく低下し、これまでと同じように公共サービスを市全体に提供できなくなったときに、公共サービスが削減されてしまう可能性があるエリアです。

昨日まで水洗だったのが、急に汲み取り式になる。極端な話ではありますが、そんなことが起こり得る区域になります。もちろん府中市のホームページにはそんな露骨な書き方はしていませんが、エリアの選別に他なりません。

先ほどの調査結果で、広い意味での立地が６割とありましたが、この立地適正化計画はこの広い意味での立地に当てはまるのではないでしょうか。

耐震基準にも注意が必要

資産価値のほとんどが立地とありましたが、建物が決して資産価値と無影響なわけではありません。その建物の条件の中で大きな影響が考えられるのが、耐震基準です。

耐震基準とは、地震に対して倒壊しない強度を定めた法令上の規定で、一番大きな改正は1981年6月と言われています。（また木造住宅に関しては、1995年の阪神淡路大震災の時に、1981年6月以降の住宅も多く倒壊したため、再度見直され2000年6月からが現行の耐震基準になります。）

この1981年の改正以前の建物を「旧耐震」、以降の建物を「新耐震」といって区別されています。そしてこの耐震基準も今後は資産価値に影響をもたらしてくると考えられます。

その理由として安全性はもちろんなのですが、金融機関の旧耐震物件に対する取り扱い姿勢が、年々厳しくなっているように感じるからです。住宅支援機構が運営母体となっているフラット35も基本的には旧耐震の物件は借りられません。

不動産というのは、現金で購入できる人の方が少なく、大多数の方は銀行からお金を借りて購入します。つまりこの銀行がお金を貸してくれなかったら買うことができないのです。ここが旧耐震の物件が資産価値に影響を与えると考えている要因です。

ただし、耐震診断をして現行の耐震基準に適合していると証明された、もしくは耐震改修工事を行い、現行の耐震基準に適合していると証明された物件についてはこの限りではありません。

中古マンションの場合は、管理状況がポイントに

また中古マンションの場合は、管理状況が資産価値を見極めるうえで、注意すべきポイントになります。なぜなら、「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい、管理によって価値が決まるからです。

マンションでは皆から毎月お金をあつめて、そのお金で管理会社や管理人さんにお金を支払ったり、建物が長く持つように修繕をしたりします。管理費はおおよそかかる費用は建築から大きくは変わらないため、管理費が変わるのはそこまで多くはありません。

問題になるのは修繕積立金です。修繕積立金は建物の維持管理にかかる支出にあてる性格のもので、最もマンションの管理組合によって差がでる部分です。

修繕積立金は新築時には売りやすいように意図的に低く設定されていて、徐々に値段が高くなっていく方式のところがほとんどです。時間が経つにつれて修繕にもお金がかかってくるようになるので、修繕積立金と修繕の計画はマンションの管理において最も重視すべきポイントになります。

考えてみて下さい。たとえば修繕積立金が足りずに毎月４万円と、管理費が毎月1万円のランニングコストがかかる中古マンションがあったとしたらどうでしょうか。あなたは欲しいと思いますか？

つまり、修繕積立金が足りないマンションは、修繕積立金というランニングコストが高くなってしまい、購入者からは敬遠されてしまうという悪循環に陥ります。さらにこの負の循環が進むと、いずれ修繕積立金が枯渇してまともな修繕活動がされなくなるかもしれません。それこそ廃墟化してしまいます。マンションにおいて管理状態が非常に重要というのは、こういった理由があるからなのです。