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府中市で資産価値のある中古マンションの選び方


ここ最近、府中市の中古マンション購入の購入をお手伝いする時に感じるのが、府中市内で中古マンションを探すときに資産価値について考える方が増えてきているということです。

これまでだと中古マンションの購入を検討する際の条件として、購入価格や間取り、設備などが主な条件でした。しかし、中古マンションの購入時に「資産価値」について考える方が最近では増えてきているのです。

そこで今回は、府中市で資産価値のある中古マンションの選び方について紹介します。この記事を読むことにより、資産価値のある中古マンションの見極め方についての知識が深まるます。

 

中古マンションの資産価値は立地が9割

中古マンションの資産価値を考える上で、「立地」は欠かせない要素でしょう。実際、東京カンテイという会社が様々なデータをもとに公表した内容の中に「資産価値に影響を与えるものとその割合」というものがあります。

その結果を見てみると、広域の立地60%、狭域の立地30%、設備5%、その他の個別性5%となっていて、立地が9割を占めています。広域の立地とは「広い意味での立地」、すなわち、どの街(自治体)に住むかということ。狭域の立地は、駅までの距離など周辺環境を意味する「狭い意味での立地」です。

中古マンションを購入する際、設備や間取り、角部屋などの個別性を重視している人がいますが、資産価値に影響を与える割合で見るとわずか1割にも満たない程度です。このことからも、中古マンションの資産価値を考える上で立地が外せない項目であることがわかるでしょう。

 

府中市の居住誘導区域内にある中古マンションを選ぶ

府中市で中古マンションの購入をする際、立地を選ぶ上で「居住誘導区域内」であるかどうかを調べることをおすすめします。居住誘導区域とは、簡単に言えば市街化区域の中で、主に住宅化を図る地域のことです。

日本は人口減・少子高齢化の一途を辿っている現状ですから、今後は末端までインフラ整備などが行き届かなくなる可能性があります。その対策として、居住誘導区域に集約しようと都市再生特別措置法に基づいて、各自治体が立地適正化計画として定めています。

したがって、居住誘導区域外の土地では、今後は行政や医療サービスなどが行き届かなくなる可能性があるということです。先ほどの項目で申し上げた通り、資産価値に与える影響は立地が9割。居住誘導区域内であるかどうかということは、今後の資産価値に影響があるといえるでしょう。

 

駅からの距離が近いほど価格は落ちにくい

同じく東京カンテイの公表したデータによると、駅からの徒歩距離が近ければ近いほど、マンションの価格が落ちにくい=資産価値が高いという結果がでています。

駅から近い中古マンションは住みたいと考える人が多くなるので、将来売るのはもちろんのこと、賃貸として借りる人も多いということになります。

逆に駅から10分以上はなれてしまう中古マンションでは、資産価値が大きく下落します。これから住宅は余る時代ですから、あえて駅から離れなくても、比較的近いところでも空き物件が出てくる時代です。

実際すでに資産価値が高いと見込まれる不動産は価格が上昇していますが、そうでない不動産は下落しています。価格が安いからといって安易な買い物をしてしまうと、後から身動きが取れなくなり後悔する可能性が高くなります。

 

質の良い、建築時期の中古マンションを選ぶ

立地を外すことは出来ませんが、ある程度条件を満たした中で中古マンションを選ぶのであれば、建築時期にこだわってみるのもいいかもしれません。

建築時期にこだわるというのは、単純に築年数が浅い物件が良いという意味ではなく、質の良い建築時期の中古マンションを選ぶことが大切だということです。

例えば、1981年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が見直されています。つまり、確認申請を行ったのが1981年6月の前後によって、耐震性能に差が出てくるということです。

また、マンション建築ブームの時期によっても違いがみられます

1992年~1994年のバブル崩壊後はマンションが売れにくい暗黒期であったため、価格を抑えるために狭い設計にされている物件が多くあります。

その後、1995年~2000年にマンションブームが到来し、150mmが主流であったコンクリートが180mmとなる物件が出てきたり、錆や腐食などトラブルの少ない給排水管に変更されたりするなど、マンションの性能に変化が出ています。

また2000年6月の建築基準法改正では省エネ基準が厳しくなったため、結露が出にくくなりました。またこのころから床暖房や宅配ボックスなどの便利な設備が普及しだした頃でもあります。

そして2006年~2007年頃のプチバブル期では、土地価格や建築価格が高騰したため、一般のサラリーマンに手が届く価格を維持するため、部屋が狭くなりグレードが落ちました。

リーマンショック後は超円高になり、建築業界にとっては非常に恩恵のある時期でした。輸入品が多い建材は円高で安く手に入ったので、グレードは質の高いものが採用され、土地価格や建築費も安かったので、良質なマンションが多く建てられました。

2011年の東日本大震災の後は、地震に対する意識が高まった時期であることから、免震構造や制震構造のマンションが多く共有されました。

そして2012年の安倍政権発足後は、また地価の上昇と建築費の高騰により、部屋は狭くなりグレードは落ちています。

このことからも、今後の資産価値を考えるのであれば、築年数だけを見るのではなく、できる限り質の良い建築時期の中古マンションを選ぶことが重要だといえるでしょう。

 

相場と比べて高すぎる中古マンションを買わない

今のような市場が好況のときは、えてして売主は強気になりやすい時期でもあります。いくら資産価値が高い中古マンションであったとしても、相場からあきらかに高い価格で買ってしまうと、損をする可能性が高いといえます。

相場は結果論でしたかないため、予測するのは非常に難しいですが、相場と比べて高いか安いかはプロに聞けば分かります。特にリフォーム済み物件は、リフォーム代と利益が載っていて相場よりもかなり強気な値段設定になっていることもあるので注意が必要です。

 

管理状態の良い中古マンションを選ぶ

これまでマンションがどのように管理されていたかという点は、マンションの資産価値に大きく影響します。同じ築年数だとしても、管理状態によって建物の傷み具合などが変わってしまうからです。

分譲マンションでは所有者全員で管理組合を作り、建物を管理していきます。管理状態の良し悪しによって建物の状況や今後の資産価値にも影響があります。中古マンションを検討する際には、管理状態の良い中古マンションを選ぶことが大切です。

管理状態は大きく分けて二つの視点がある

管理状態の良し悪しを判断する時の視点は大きく分けて二つあります。

一つは清掃や整理整頓など見た目で分かる管理状況。そしてもう一つは、マンションの修繕維持管理を行っていくための財政状況。この二つが合格点にあるか見極めることが重要です。

目に見える部分は分かりやすいですが、管理組合の財務状況はプロでないと難しいところです。

財務状況は契約時に資料を添付されますが、数字の読み時にはスキルが要ります。将来積立金が足りなくなるようなマンションでは、一時金の徴収や月々の修繕積立金の大幅な値上げなどの憂き目に合います。

管理組合の財務状況が良好なマンションを選ぶ

中古マンションでは定期的な修繕維持活動が欠かせません。建物はメンテナンスが必要ですから、資産価値を守る上でも修繕は大切なことです。そのため、修繕積立金の過不足が資産価値に直結すると言っても過言ではありません。

国土交通省が管理組合に行った調査の結果によると、全体のマンションの34.8%が「現在の修繕積立金残高が計画に比べて不足している」と回答しています。「足りているかどうか分からない」という回答不明を合わせれば、実に7割近くにのぼる結果となっているのです。

修繕積立金の過不足は、そのマンションの管理運営能力に直結する部分ともいえます。今後の資産価値にも影響を与えるでしょう。まさに、「マンションは管理を見て買え」ということわざの通り。

中古マンションの財務状況は将来の資産価値にとって重要なことですが、見極めにはプロの視点が必要です。したがって、中古マンション選びには、信頼のできる「不動産のプロ」に依頼することが非常に重要だといえます。

 

資産価値のある府中市の中古マンション選びは、不動産業者選びから

相場で言えば、不動産業者であれば対象となる中古マンションの成約事例や周辺の取引事例のデータを持っています。しかし一般の消費者は知り得る情報ではないため、たとえ相場と比べて高かったとしても、売りたいがために「相場並みです」と言われてしまうと確かめる方法はありません

すべての仲介業者がそんなことをするわけではありませんが、業者都合が優先されがちな不動産業界では決して少なくはありません。

またリフォーム済み物件などは売主が不動産業者であることが大半で、仲介業者にとっては売主からも仲介手数料をもらえるようになるため、利益が大きくなります。そんなリフォーム済み物件ばかりを紹介してきて、「相場並みですよ」とばかり推してくる業者には気を付けるようにしましょう

また立地や見た目の管理状態は、比較的分かりやすいところではありますが、管理組合の財務状況については見えにくく、仮に書類を見たところで一般の消費者がその健全性を確認するのはかなりハードルが高いです。

管理組合の財務状況についても、すぐに問題として表にでてくるものではないため、本当のことを言わなくても仲介業者としては問題になりません。

ですから、中古マンションの購入で資産価値を気にするのであれば、不動産業者をしっかり選ぶことが重要であることがご理解いただけると思います。

不動産業者の選び方については、関連記事「府中市で家を買うときの不動産会社の選び方」も合わせてご参照ください。

 

まとめ

最後に府中市の資産価値がある中古マンションを探すうえでのポイントをまとめておきます。

  • 資産価値は立地が9割
  • 府中市の「居住誘導区域」を必ずチェックする
  • 駅から近ければ近いほど価格は落ちにくい
  • 築年数よりも、建てられた時期を意識する
  • 管理状態、特に管理組合の財務状況が良好な中古マンションを選ぶ
  • 中古マンション選びには不動産業者選びが欠かせな

これらのことを参考にしならがら、資産価値のある府中市の中古マンションを選ぶようにしてください。

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