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中古マンションの諸費用はどんなものがある?支払うタイミングと費用を解説


ずっとマイホームに憧れていて、そのためにコツコツ費用を貯めているあなた、中古マンション購入時にはどんな費用がかかると思いますか?

中古マンション購入時は、物件そのものの価格以外にもさまざまな諸費用がかかり、だいたいの総額を把握していないと資金不足で慌ててしまうかもしれません。

純粋にかかる諸費用は8~10%と言われていますが、物件によってかかるものかからないものもあります。

いざ買う時に慌てることがないよう、この記事では中古マンション購入時にかかる諸費用の内訳と、支払うタイミングについてご紹介します。

中古マンションの諸費用にはどんなものがある?

中古マンション購入時の諸費用を支払うタイミングは、大きく分けると売買契約を結ぶ時と決済時、そして決済後の3段階です。

まずは、売買契約時に必要な諸費用からみていきましょう。

契約時に必要な諸費用

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手付金

手付金とは、売買契約時に買主から売主へ支払う費用で、中古マンション購入時の代金の一部に充当されます。

※本来、手付金は諸費用に含めないことが多いですが、今回は売買契約時にかかる費用の一部として、併せてご紹介しております。

不動産の売買契約は、この手付金の受領と売主・買主双方が売買契約書に署名と捺印を行うことで成立するため、単に契約書に署名・捺印を行うだけでは売買契約は成立しません。

手付金の金額は、売主と買主の間で交渉し合意した額となるため一律でいくらとはいえませんが、購入する中古マンションの価格の5~10%が相場といわれています。

ただし、売主が不動産会社(宅地建物取引業者)の場合、手付金は物件価格の20%を上限とすると決められているので、併せて覚えておくと良いでしょう。

手付金でもう一つ覚えておくべき重要なポイントは、売買契約解除になった場合の返金方法です。

売買契約を結んだ後、万が一買主の都合で契約を解除することになると、買主は手付金の返還を求めず売主に渡すことで破棄できます(この方法を「手付金の放棄」といいます)。

反対に売主の都合で契約を解除することになる場合は、売主は受領した手付金を倍額にして買主へ返還しなければいけません(この方法を「手付金の倍返し」といいます)。

なお、手付金と意味を間違えやすい費用として「申込金」と「頭金」がありますが、申込金は仲介する不動産会社へ「私はこの中古マンションを買う意思があります」と表明する際に支払う費用です。

不動産会社は、申込金と購入申込書の受領をもって売主と買主の間で交渉をすすめますが、万が一交渉がまとまらず契約に至らなかった場合、申込金は買主へ返金されます。

そして頭金は、中古マンション購入時に住宅ローンを除いて支払う自己資金のことで、手付金と同じく購入時の代金の一部に充当されます。

たとえば2,500万円の中古マンションを購入するとして、300万円分は貯金から支払って残りを住宅ローンで支払う場合、300万円分が頭金となります。

以下に手付金のポイントを簡単にまとめましたので、おさらいにご活用ください。

  • 手付金は売買契約時に支払うもので、購入代金の一部に充てられる
  • 金額の相場は売主が個人なら物件価格の5~10%、宅地建物取引業者なら物件価格の20%が上限
  • 申込金、頭金とは意味も役割も別
  • 万が一契約締結後に契約解除する場合は、買主都合なら手付金の放棄、売主都合なら手付金の倍返しが必要

仲介手数料

仲介手数料は、中古マンションを仲介し物件引き渡しまでサポートしてくれた不動産会社へ支払う報酬のことです。

この費用は、売買契約が成立した時に支払うものなので、もし残念ながら交渉不成立となった場合は仲介手数料の支払いは不要です。

そして仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限が決められていて、それを超える金額を不動産会社から請求されることはありません。

仲介手数料の上限は、(物件価格の3%×6万円)+消費税の式にあてはめて計算できます。

そして仲介手数料は、売買契約時に半分を支払って残りの半分は物件引き渡し時に支払う方法が多いです。

インスペクション費用

インスペクションとは、建物がどのくらい劣化しているのか、欠陥はないか等を専門家が調査し、必要に応じて修繕やリフォーム等を行った方がいい箇所、実施時期、その際にかかるおおよその費用等をアドバイスする方法です。

中古住宅の流通が盛んなアメリカでは広く行われていて、近年は日本でも中古住宅市場の活発化にともない、実施するケースが少しずつ増えています。

ただしインスペクションは強制ではないため、売主が未実施の場合も少なくありません。

より確実に安心して中古マンションを購入するためにインスペクションを希望するなら、調査にかかった費用を買主が負担することを条件に、売買契約前に実施する案を売主に交渉してみると良いでしょう。

 

決済時に必要な諸費用

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続いては、住宅ローンの審査に無事通り、残金を決済する時に必要な諸費用をご紹介します。

銀行の事務手数料

これは住宅ローンを申し込んだ銀行が、買主へ融資を行う際に必要な事務手続きにかかる費用です。

金額は銀行によって異なりますので、住宅ローンを申し込む予定の銀行へあらかじめ確認しておきましょう。

保証料

保証料とは、万が一住宅ローンを返済できなくなった場合、名義人(買主)に代わって返済を立て替えてくれる保証会社へ支払う費用で、こちらも金額はまちまちです。

買主が直接保証会社へ支払うのではなく、銀行経由で支払う方法が一般的です。

住宅ローン印紙代

銀行と住宅ローンの契約を交わす際の契約書(金銭消費貸借契約書)に貼る印紙にかかる税金です。

印紙の税額は契約書に書かれた金額によって異なりますので、以下の表でご確認ください。

【住宅ローン契約書に貼る印紙の税額早見表】

住宅ローン契約書に記載されている金額 税額
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円超50万円以下 400円
50万円超100万円以下 1,000円
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 1万円
1,000万円超5,000万円以下 2万円
5,000万円超1億円以下 6万円
1億円超5億円以下 10万円
5億円超10億円以下 20万円
10億円超50億円以下 40万円
50億円超 60万円
契約金額の記載がない場合 200円

仲介手数料

契約時に必要な諸費用で挙げた仲介手数料のことです。

先述のように、売買契約時に半分を支払い、残り半分をこのタイミングで支払います。

登録免許税

中古マンションの購入にあたり、売主から買主へ権利が移ったことを正式に記録する際にかかる税金です。

登録免許税は、中古マンションの権利の登記だけでなく、住宅ローンを借り入れた際に銀行が設定する抵当権の登記にもかけられます。

なお登録免許税は、本来0.4~2.0%の税率がかけられますが、2020年(令和2年)3月31日までは0.1~0.3%までの軽減措置が適用されています。

【中古マンション購入に関する登録免許税の種類と税率】

登記の種類 本来の税率 軽減措置適用後の税率
所有権移転登記 2.0% 0.3%
抵当権設定登記 0.4% 0.1%

軽減措置の条件

  • 個人の住宅の用に供される床面積50平方メートル以上の家屋
  • 中古住宅の場合は、築後25年以内(木造は20年以内)のもの又は一定の耐震基準に適合するもの

司法書士の手数料

中古マンションの権利の移転や抵当権設定の登記の手続きは、個人でやるとかなり難しく手間がかかるため、司法書士に手数料を支払って依頼するのが一般的です。

司法書士の手数料もどのくらいかかるのかはケースバイケースですが、だいたい10万円くらいみておくと良いでしょう。

火災保険料

中古マンションを購入後、火災や風水害等で何かしら被害に遭った場合に備えるのが火災保険で、契約する保険会社へ支払います。

金額は選ぶプランやオプションに加え、保険をかける物件の状況によって異なりますので、加入を検討している保険会社のプランを比較して決めましょう。

固定資産税等の精算金

固定資産税や都市計画税等の税金は1年分の金額が計算されているので、中古マンション購入時はその年の税額を日割りし、精算します。

ちなみに物件の所在地によって慣習があり、東日本では1月1日が起算日となり、西日本は4月1日が起算日となります。

管理費・修繕積立金の精算金

管理費や修繕積立金も、固定資産税等と同じく日割りで計算して精算します。

 

決済後にかかる諸費用

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中古マンション購入にかかる諸費用は、売買契約時と決済時だけでなく、決済後にもかかるものがあります。

リフォーム費用

中古マンションを購入後、ご自分や家族の好みに合わせてリフォームを行う予定であれば、その費用も確保しておきましょう。

自己資金でまかなえなさそうな場合は、中古マンション購入用とリフォーム用の費用をまとめて借りられる一体型の住宅ローンを検討してみるのも一つの方法です。

不動産取得税

中古マンションを購入後に一度だけ納める税金で、まず買ったマンションが所在する都道府県に「私はこの中古マンションを購入しました」という事実を申告しなければいけません。

そして申告後、都道府県から不動産取得税の納税通知書が送られてきてから納めるのですが、納税通知書が手元に届くタイミングは都道府県によってバラバラで、忘れた頃にやってきます。

いざ通知書が届いてから固定資産税等が納められない、なんてことにならないように注意しましょう。

なお、不動産取得税の税率は本来4%ですが、2021年(令和3年)3月31日までは3%に軽減されています。また建築年に応じた控除があります。

 

物件によってかかる諸費用

最後は、すべての中古マンション購入時ではなく、物件によってかかることがある諸費用もご紹介します。

耐震基準適合証明書の発行費用

1981年(昭和56年)5月31日まで施行されていた旧耐震基準に沿って建てられた中古マンションを購入する場合、住宅ローン控除等を受けるためには耐震基準適合証明書が欠かせません。

耐震基準適合証明書とは、旧耐震基準に沿って建てられた中古マンションだけれども、現行の新耐震基準(1981年6月1日より施行)を満たしていると証明するための書類です。

検査は建築士や指定の検査機関等が行い、耐震基準適合証明書の発行費用の相場はだいたい5~8万円です。

また中古マンションに検査済証が残っている必要があり、発行は引き渡し日前までに行う必要があります。

関連記事「中古マンション購入時の住宅ローン控除で気を付けたいことは?」

フラット35の適合証明書

中古マンション購入時の住宅ローンとしてフラット35を申し込む場合、住宅金融支援機構が定めた建物の基準を満たしていることを示す書類が、フラット35の適合証明書です。

この適合証明書を発行してもらうには、設計図書や登記事項証明書等を見て確認する書類審査と、担当の技術者が中古マンションを直接見て確認する現地調査をクリアしなければいけません。

また、購入予定の中古マンションが新築時に適合証明書を取得していたとしても、中古として購入する際に改めて最新の証明書の取得が必要です。

 

まとめ

ここまでご紹介したように、中古マンションを購入する際は、たくさんの諸費用がかかります。

物件価格と頭金、もしくは物件価格だけを考えて資金計画を立ててしまうと、思わぬところで予算オーバーとなり、せっかく希望していた物件をあきらめなければならなくなるかもしれません。

そうした残念な結果とならないように、中古マンションの売買に強い不動産会社を選んで相談することが、しっかりした資金計画を立てられますよ。

現在中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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